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不動産相続の手続き方法と流れを解説|相続登記・費用・その他注意点

弁護士法人ALG 執行役員 弁護士 谷川 聖治

監修弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates 執行役員

身近の方が亡くなり、不動産を相続するケースがあります。この点、資産価値のある土地や建物等の不動産は、相続を望む人が多くいるでしょうから、相続人(遺産を相続する人)の中で誰が相続するのか争いになりやすいです。また、不動産を相続しなかった人には何をどう分配するのかも問題になります。 そこで、相続財産の中に不動産があった場合に、その不動産を含む遺産をどのように分配するべきか、さらに不動産を相続したときに必要となる手続等を解説します。

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不動産の相続に必要な手続き

不動産を相続するときには、以下の手続きを行う必要があります。

  1. ①遺言書の確認
  2. ②相続人の確認・把握
  3. ③相続財産の確認・把握
  4. ④遺産分割協議・不動産の分割
  5. ⑤相続登記

また、不動産を相続するときには、以下の費用がかかります。

  • ・必要書類の取得費用
  • ・登録免許税
  • ・相続税

不動産の相続手続きに期限はある?

不動産の相続登記は、令和6年4月1日に義務化される予定です。これにより、「相続の開始」と「不動産の所有権の取得」を知った日から3年以内に相続登記を行う必要があります。 なお、相続登記を行わないことには、以下のようなデメリットも存在します。

  • 所有者が確認しにくいため、売却することや担保にすることが難しくなる。
  • 他の相続人により、法定相続分による登記が行われ、さらに共有持分を売却されてしまうおそれがある。
  • 相続登記をする前に相続人が亡くなってしまい、さらに相続が行われると、手続きが複雑になってしまう。

相続登記を放置することによって生じるデメリットについて、さらに詳しく知りたい方は以下のページを併せてご覧ください。

相続登記を放置することのデメリット

不動産の相続手続きの流れ

不動産を相続することが決まり、自分のものにするまでには、いくつかのステップがあります。 被相続人が亡くなってから、様々なことを確認し、不動産を含めた遺産を分配します。そして、不動産が自分のものになったら、相続登記を行います。 相続登記は、不動産の名義が被相続人になっている状態から、相続した者に名義を移転する手続きです。これを行うことで、不動産を自分が引き継いだことを公に示すことができます。

①遺言書の確認

誰かが亡くなったときには、亡くなった方(被相続人)の遺言書があるかを調べて、あれば遺言書の内容を確認する必要があります。ただし、被相続人が自宅等に保管していた遺言書を発見した場合であっても、その遺言書をすぐに開封してはいけません。 遺言書を発見したら、まずは家庭裁判所で「検認」という手続きを行わなければいけません。検認は、遺言書の状態や内容等を確認する手続きです。もしも、検認をせずに遺言書を開封してしまうと、遺言書の改ざん等を疑われるおそれがあるので注意しましょう。 遺言書の検認について詳しく知りたい方は、以下のページをご覧ください。

遺言書の検認

②相続人の確認・把握

遺言書がない、あるいは、あっても誰がどの財産を相続するか明確になっていない場合、相続人は遺産分割協議を行うことになります。 これは相続人全員で行わなければならないため、相続人が一人でも不足していれば、その協議の内容は無効となってしまいます。 そのため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍をすべて取得し、その戸籍から法定相続人を確定させなければなりません。 この作業は、遺産分割協議の有効性にかかわる非常に重要な作業です。 相続人調査に関して、以下のページで詳しく解説していますのでご参照ください。

相続人調査の方法

③相続財産の確認・把握

遺産分割協議においては、相続財産にどのような財産があるのか、および相続財産の価値はどれくらいなのかが重要ですので、相続財産の内容とその価値を確認することは非常に大切です。なぜなら、相続財産の価値を間違えていたり、高額な相続財産が後から発見されたりしたら、その財産を巡って相続人間のトラブルが発生するおそれがあるからです。 状況によっては、遺産分割協議そのものの有効性が争われてしまうかもしれません。そのため、相続財産の内容とその価値の確認・把握は慎重に行うべきです。 不動産や預貯金といったプラスの財産だけでなく、金融機関等からの借り入れのようなマイナスの財産についても、その有無や金額を確認するようにしましょう。 相続財産に、どのような不動産があるかを調べるときには、いわゆる「名寄帳」等の資料を収集します。 相続財産の調査に関しては、以下のページで詳しく解説していますのでご参照ください。

相続財産調査マニュアル

④遺産分割協議

遺産分割協議は、遺言書がない場合に、相続人全員で行い、誰がどの財産を相続するか等を決める話し合いです。 協議の方法は、電話やメール等でも問題ありません。しかし、誰がどんな遺産を相続したかを明確にするため、「遺産分割協議書」は作成するべきです。 遺産分割協議書とは、相続人が話し合って決めた事項を証明するための書面です。書式に指定や決まりはありませんが、誰が、どの財産を相続するかを明記しなければなりません。また、遺産分割協議書には相続人全員の署名と押印が必要であり、相続人全員の印鑑登録証明書を添付して残すのが一般的です。 遺産の中に不動産がある場合は、相続する不動産を特定するための書類(登記事項証明書など)を添付すると良いでしょう。 遺産分割協議についての詳しい内容は、以下のページをご覧ください。

遺産分割協議の流れと注意点

また、遺産分割協議書についての詳しい内容は、以下のページをご覧ください。

遺産分割協議書の書き方とテンプレート

⑤不動産の分割

相続において不動産を分ける方法として、以下のものが挙げられます。

現物分割 不動産を特定の相続人が現物のまま相続する方法です。
例えば、2人の兄弟が相続人である場合、兄が不動産を相続し、預貯金や株式等を弟が相続する等します。
代償分割 不動産を一部の相続人が相続し、ほかの相続人に代償金を支払う方法です。
例えば、2人の兄弟が相続人である場合、兄が唯一の遺産である不動産を相続し、その代わりに、弟に対して不動産の価額の半分に相当する金銭を支払う等します。
換価分割 不動産を相続人の代表者、あるいは複数の相続人が共有状態で相続した後、売却して得た代金を相続人で分割する方法です。
例えば、2人の兄弟が相続人である場合、まずは不動産を売却して、得られた売却代金を兄弟で半分ずつ相続する等します。
共有分割 不動産を複数の相続人が共有名義で相続する方法です。
例えば、2人の兄弟が相続人である場合、兄弟が1/2ずつ不動産の持ち分を相続して共有する等します。

遺産の分割方法について、さらに詳しく知りたい方は、以下のページをご覧ください。

遺産分割の4つの方法と解説

⑥不動産の相続登記(名義変更)

不動産の相続登記とは、相続する不動産の名義を、被相続人から相続人に移転する手続きです。 法務局で管理されている不動産の登記記録には、不動産の種類や面積、所有者の氏名および住所等が記載されています。これにより、世間に対して不動産の所有者であることを明らかにしているのです。 そのため、不動産の所有者である被相続人が死亡した場合には、所有者を相続した者に変更する必要が生じます。

相続登記の基礎知識

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相続登記手続きの方法と流れ

相続登記の手続きは、主に以下の流れで行います。

  1. ①必要書類の収集
    法務局に提出する必要書類を確認し、戸籍謄本、不動産の登記事項証明書等を収集します。
  2. ②登記申請書の作成
    登記申請書とは、登記を申請するときに法務局に提出する書類です。 決まった書式はないのでパソコン等により自身で作成することが可能です。
  3. ③法務局へ申請
    法務局に提出した登記申請書等が審査されて、書類の不備がなければ1週間~2週間程度で審査が完了します。
  4. ④登記識別情報を受け取る
    登記識別情報とは、12桁の英数字による文字列であり、今後の不動産登記のときに使うパスワードのようなものです。
    不動産を売却するとき等に、登記識別情報を用いて、自身が不動産の所有者であることを証明すること等が可能です。

相続登記の流れについて、さらに詳しく知りたい方は、以下のページを併せてご覧ください。

相続登記の流れ

不動産の相続手続きで必要な書類

不動産の相続手続きでは、以下の書類を用意する必要があります。

  • 遺言書(存在する場合)
  • 遺産分割協議書(遺言書がない場合)
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続関係説明図(戸籍謄本の原本還付を希望する場合)
  • 不動産の相続人の住民票
  • 不動産の相続人の印鑑証明書
  • 被相続人の戸籍謄本(生まれてから死亡するまでの全てのもの)
  • 被相続人の住民票の除票
  • 委任状(専門家に手続きを依頼する場合)

不動産の相続手続きにかかる費用

不動産の相続手続きにかかる費用について、以下で解説します。

相続登記の費用

相続登記を行うときには、以下の費用がかかります。

  • 必要書類の取得費用
    戸籍謄本や印鑑証明書、住民票等を取得するときには手数料がかかります。
  • 登録免許税
    相続によって所有権を移すための登記を申請するときには、不動産の評価額の0.4%を登録免許税として支払います。
    このとき、不動産の評価額は実際に売買を行ったときの金額とは異なり、「固定資産税評価証明書」という書類を取得して確認します。

相続税などの税金

不動産を含む遺産を相続したときには、以下の税金がかかります。

  • 相続税
    相続税は、基礎控除を上回る遺産があるときにかかります。
  • 固定資産税
    固定資産税は、毎年の1月1日に名義人であった者に課税の通知書が送付されます。
    被相続人が亡くなるまでの固定資産税は、遺産による支払いを行うことが可能です。
    また、相続開始後の固定資産税は、相続人の連帯債務となります。
  • 譲渡所得税
    遺産を分配すること等を目的として、遺産に含まれている不動産を売却した場合において、売却金額が不動産の入手費用や売却費用を上回る金額になったときには、譲渡所得税を支払う必要があります。

不動産にかかる税金について詳しく知りたい方は、以下のページを併せてご覧ください。

不動産にかかる税金

相続した不動産が亡くなった方(被相続人)の名義ではなかった場合の手続き

相続した不動産が亡くなった方(被相続人)の名義でなかった場合には、基本的に登記を正しい名義に変更や移転しなければなりません。 例えば、父親から実家を相続した唯一の子が、実家の名義が祖父になっていることに気づいたケースでは、基本的に、まずは祖父から父に相続を行わなければなりません。その後で、父から子への相続を行うことになります。

相続した不動産を売却したい時

相続人が、相続した不動産を売却したいと考えている場合にも、相続登記を行って、不動産の名義を被相続人から相続人へ移転する必要があります。 これは、不動産を売却して得た現金を相続人で分割する「換価分割」のために不動産を売却する際も同様です。 相続登記をしなければならないのは、売買契約をするときに、取引を安全に行うため、売主(不動産の所有者)が誰であるかを買主に対して明確に示す必要があるからです。 亡くなった被相続人は売主になれないため、相続登記をして、不動産の所有者が相続人であることを確定させなければなりません。 また、たとえ当事者が合意しても、相続登記を省略して売買による所有権移転の登記をすることはできません。そのため、相続した不動産を売却するには、相続登記をして被相続人から相続人へ登記名義を移転することが不可欠です。

アパートやマンションなど収益物件がある場合の注意点

被相続人がアパートやマンション等の収益物件を所有しており、経営していた場合には、相続によって賃貸借契約における「賃貸人としての地位」が受け継がれることになります。 相続人は、収益物件の「賃貸人としての地位」を一方的になくすことはできません。そのため、収益物件を相続した場合、建物の所有権だけでなく、その建物の部屋等を貸していた立場も相続することになります。つまり、正当な理由もなく、賃借人(部屋等を借りている人)に対して「出て行け」などと立退きを迫ることはできないということです。 また、収益物件を相続した場合には、アパートの修繕など賃借人に対する義務を負います。さらに、賃料の未払いがある賃借人との交渉など、様々な法的問題も受け継ぐことになります。 家屋の相続について、さらに詳しく知りたい方は、以下のページを併せてご覧ください。

家やマンションの相続

不動産の相続放棄について

相続放棄とは、相続が開始されたことを知ってから3ヶ月以内に、家庭裁判所に申述することによって、被相続人の遺産であるプラスの財産(預貯金や不動産等)とマイナスの財産(金融機関等からの借り入れやローン等)を放棄することです。 相続放棄をすれば全ての遺産を受け取らないことになるため、土地や家を相続することはなくなります。しかし、新たな所有者の手に渡るまでは、管理義務を課されるケースがあるため注意しましょう。 特に、家の相続を放棄したケースでは、空き家のまま手入れをしないでいると景観を悪化させ、放火をされるリスク等が高まるため、最低限の手入れは継続する必要があります。 土地や家といった不動産の相続放棄について、さらに詳しく知りたい方は、以下の各ページを併せてご覧ください。

土地の相続放棄 家の相続放棄

不動産を相続する際に覚えておきたい配偶者居住権とは

配偶者居住権とは、被相続人の配偶者が、家賃などの負担をせずに死亡するまで自宅に住み続けることができる権利です。この権利は、特に高齢の配偶者の保護を念頭に、令和2年4月1日以降の相続について認められるようになりました。 配偶者居住権が成立するためには、以下の要件を満たしている必要があります。

  • 被相続人だけ、あるいは被相続人と配偶者だけが所有する自宅であること
  • 被相続人が亡くなる前から配偶者が住んでいたこと
  • 法律上の配偶者であり、事実婚等ではないこと
  • 遺言書や遺産分割協議により配偶者居住権が与えられていること

例えば、夫婦の夫が亡くなり、この2人の間には子がおらず、夫と前妻の間に子が1人だけいる場合において、以前であれば妻は相続において「自宅を諦める」「自宅に住み続けることはできるが、預貯金等を諦めねばならず、老後の生活資金確保できない」といった事態に直面することがありました。 しかし、配偶者居住権があれば、前妻の子に自宅を取られても、無償で住み続けることが可能となっています。

配偶者短期居住権とは

配偶者短期居住権とは、被相続人の配偶者が、家賃などの負担をせず一時的に自宅に住み続ける権利です。 配偶者短期居住権が成立するためには、以下の要件を満たしている必要があります。

  • 被相続人が所有する自宅であること
  • 被相続人が亡くなる前から配偶者が住んでいたこと
  • 法律上の配偶者であり、事実婚等ではないこと

これらの要件を満たしていれば、配偶者短期居住権は自動的に成立します。ただし、以下の場合には配偶者短期居住権は消滅します。

  • 遺言書で指定された自宅の相続人が「配偶者短期居住権の消滅請求」をしてから6ヶ月が経過した場合
  • 遺産分割協議がまとまっており、相続開始から6ヶ月が経過した場合

配偶者短期居住権は、例えば、遺産分割協議はすぐにまとまったものの、引っ越しの準備に時間がかかる場合に有効です。また、相続放棄をした場合にも配偶者短期居住権が成立するため、転居先を探すための時間ができます。

不動産の相続手続きは自分でできる?

不動産の相続手続きは、自分で行うことが不可能ではありませんが、難しいケースもあるため専門家の力を借りることをおすすめします。 登記手続き等、不動産を相続したときの手続きはほとんどの人にとって慣れないものであり、必要な書類も多いため、かなりの負担となります。もしも手続きに不備があれば、やり直さなければならないおそれがあるため、精神的な負担も軽くありません。 なるべく早い段階で、専門家に依頼するのが望ましいでしょう。

私たちの不動産相続手続きサポートの特徴

不動産の相続手続きにおいて、私たちが行っているサポートの特徴を、以下でご紹介します。

権利関係の把握

相続の手続きを行うための準備として、不動産の登記情報を詳しく確認し、場合によっては現地を調査する等して、相続財産である不動産の現状を把握します。 不動産の登記情報には、「だれが所有しているか」だけでなく、使うための権利(地上権等)や担保にしている記録(抵当権等)などが記載されています。 また、登記情報に記載されていなくても、だれかに貸す契約をしていたり、好意で自由に使うことを許可していたりするケースがあります。 それらの状況を確認し、トラブルが生じないように対処します。

適正な評価と公平な遺産分割

相続を公平に行うため、不動産の価額を適正に評価し、遺産を分配するときや分配後にトラブルを招かないようにします。 不動産には様々な評価方法があり、実際に売買するときの価額だけでなく、税を課すときの価額等が存在します。そのため、専門家が評価しなければなりません。 私たちは、十分な実績があり、信頼できる鑑定業者をご紹介することができます。

登記手続き

相続登記手続きは、不動産の所有権があることを世に示すための大切なものでありミスがあってはなりません。 そこで専門家として、遺産分割手続きから相続による所有権移転登記まで、一連の手続きをまとめて請け負うことにより、間違いのない登記を実行します。

不動産の相続の手続きはトラブルを防ぐためにも弁護士にご相談ください

相続登記の手続きを行うまでには、遺言書の確認や資料の収集、法定相続人や相続財産の調査等、様々な手続きを行わなければなりません。これらに手間がかかるだけでなく、不動産の登記が先代や先々代の名前のままであった場合等には、相続登記も大変な負担になってしまいます。 また、不動産を含む遺産の分割方法を決めるまでに、相続人の取り分や不動産等の分け方について争いが生じるおそれがあります。不動産は資産価値が高いケースが多く、簡単に分けることができないからです。 弁護士は、様々な場面で手続きを進めることができ、ご依頼者様の負担を軽減いたします。また、書類の収集・作成だけでなく、遺産分割協議等、ほかの相続人とのやり取りも代行できるため、相続人間で紛争が生じたとしても、ご依頼者様のご意向に沿って、利益を守れるよう、紛争の解決に努めることができます。 相続手続を適切に行うためにも、ぜひ私たちにご相談ください。