不動産の相続手続きの流れは？期限や必要書類・費用などを解説

監修福岡法律事務所 所長 弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates

相続により不動産の所有者が代わった場合、その不動産の名義を相続人に移転する手続きが必要となります。このような手続きを、一般的に「相続登記」といいます。 相続登記の手続きは、法務局において、相続人が自分で行うことができます。しかし、必要な書類が多く大変な手間がかかるため、専門家に依頼して行うケースが多いです。 このページでは、不動産の相続手続きの流れや期限、必要書類、費用、弁護士に依頼するメリット、注意点等について解説します。

不動産の相続手続きは、主に以下のような流れで進みます。

1. ①遺言書を確認する
2. ②相続人を確認・把握する
3. ③相続財産を確認・把握する
4. ④遺産分割協議を行う
5. ⑤不動産の相続登記(名義変更)を行う
6. ⑥相続税の申告・納付を行う

この手続きの流れについて、次項より解説します。

①遺言書を確認する

相続が発生したら、まずは遺言書を探しましょう。遺言書が作成されていれば、基本的には遺言書に記載されている内容に従って相続財産を分配するからです。 相続登記も、遺言書の内容に従って行います。 ただし、遺言書の種類によっては、家庭裁判所で検認手続きが必要となります。 遺産分割協議が終わってから遺言書が発見されてしまうと、基本的には遺言書に従って相続財産を分配し直す必要が生じてしまいます。協議による分配を維持できるのは、遺言書が無効なものであるケースや、相続人全員の同意があるケース等に限られます。 遺言書がある場合の相続手続きや、検認手続きについて詳しく知りたい方は以下の各ページをご覧ください。

②相続人を確認・把握する

相続人が誰であるかを確定させるために、被相続人が生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本を取得する必要があります。 たとえ親族関係を完全に把握していると思っていても、隠し子がいるケース等もあるので、必ず戸籍を取得し相続人を確認しましょう。 相続人調査に関して、以下のページで詳しく解説していますのでご参照ください。

③相続財産を確認・把握する

遺産分割協議においては、相続財産の内容と、その価値を確認することが非常に大切です。なぜなら、相続財産の価値を間違えていたり、高額な相続財産が後から発見されたりすると、その財産を巡って相続人間のトラブルが発生するおそれがあるからです。 状況によっては、遺産分割協議そのものの有効性が争われてしまいます。そのため、相続財産の内容とその価値は慎重に確認するべきです。 また、相続財産を調べるときには、不動産や預貯金といったプラスの財産だけでなく、金融機関等からの借り入れのようなマイナスの財産についても調査しましょう。調査方法には、被相続人宛ての郵便物を確認し、役所で税金を滞納していないかを確認する等の方法があります。 借金等を発見して相続をしたくない場合、相続放棄することも可能です。 相続財産の調査に関しては、以下のページで詳しく解説していますのでご参照ください。

④遺産分割協議を行う

遺産分割協議とは、遺言書がない場合に、相続人の全員が参加して行う、誰がどの財産を相続するか等を決めるための話し合いです。 協議の方法は、電話やメール等でも問題ありません。しかし、誰がどんな遺産を相続したかを明確にするため、「遺産分割協議書」は作成するべきです。 遺産分割協議書とは、相続人が話し合って決めた事項を証明するための書面です。書式に指定や決まりはありませんが、誰が、どの財産を相続するかを明記しなければなりません。 作成した遺産分割協議書には、相続人全員が署名押印して、相続人全員の印鑑登録証明書を添付して残すのが一般的です。そして、協議書に従って不動産を分配し、相続登記を行います。 不動産は法定相続分で共有することも可能ですが、売却等のときに共有者全員の同意が必要となったり、管理費用の分担で揉めたりするリスクがあるため、なるべく共有はしないことが望ましいといえます。 遺産分割協議のやり方や、遺産分割協議書についての基礎などを知りたい方は、以下の各記事をご覧ください。

⑤不動産の相続登記(名義変更)を行う

被相続人が不動産の所有者であった場合には、不動産の所有者を変更する必要が生じます。不動産の名義人を、亡くなった被相続人から相続人に移転することを「相続登記」といいます。 相続登記の手続きは、不動産の所在地を管轄する法務局に申請して行います。手続きは、法務局の窓口で申請するほか、郵送によって行うことも可能です。

⑥相続税の申告・納付を行う

不動産を含めた相続財産の評価額が基礎控除額を上回っている場合には、相続税の申告を行います。 基礎控除額は、次の式によって計算します。

この式から、法定相続人が配偶者と1人の子である場合、基礎控除額は次のとおりです。

よって、基礎控除額は4200万円となります。 相続税の申告・納付期限は、自己のために相続が開始されたことを知ってから10ヶ月以内です。この期限を過ぎると、相続税を減額できる特例が適用できない場合や、延滞税等がかかる場合があるため、必ず期限内に申告しましょう。 相続税について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

不動産の相続登記は、法改正によって2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続したことを知った日から3年以内に行わなければなりません。 また、2024年4月1日よりも前に不動産を相続した場合には、基本的に2027年3月31日までに相続登記を行う義務があります。 相続登記の義務に違反すると、10万円以下の過料に処せられるリスクがあり、忘れずに行うようにしましょう。 さらに、相続登記を行わなければ、次のようなデメリットも生じる可能性があります。

相続登記を放置することによって生じるデメリットについて、さらに詳しく知りたい方は以下のページを併せてご覧ください。

不動産を含む相続財産を相続した場合には、主に次のような遺産分割方法があります。

これらの遺産分割方法について、次項より解説します。
また、以下の記事を併せてご覧ください。

不動産をそのままの形で相続する現物分割

現物分割とは、相続人が、不動産をそのままの形で、あるいは土地を分筆する等して相続する遺産分割方法です。 例えば、被相続人の配偶者が自宅の土地と家屋を、長男が預貯金を、長女と二男が遠方にある更地を分筆してそれぞれ相続する等します。

代償金交付による代償分割

代償分割とは、不動産等の相続財産を一部の相続人がそのままの形で相続し、他の相続人に代償金を支払う遺産分割方法です。 例えば、長男が預貯金を除いた相続財産をそのままの形で相続し、二男に対して相続財産の半分に不足している金額に相当する金銭等を支払います。

代償分割について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

不動産を売却して相続する換価分割

換価分割とは、不動産等の相続財産を売却して得た代金を相続人に分配する遺産分割方法です。 例えば、相続財産である家屋と土地を売却し、その代金を被相続人の配偶者と長男で1/2ずつ分配します。

複数の相続人で不動産を共有する共有分割

共有分割とは、不動産等の相続財産を複数の相続人が共有する形で相続する遺産分割方法です。 例えば、被相続人の配偶者と長男が、実家の家屋と土地を1/2ずつ相続して共有します。

不動産の相続手続きで必要となる書類とその取得先について、表にまとめたのでご覧ください。

遺言書によって相続する場合の必要書類

書類	取引先
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本	最寄りの市区町村役場
被相続人の住民票の除票	被相続人の最後の住所地の市区町村役場
法定相続人の戸籍謄本	最寄りの市区町村役場
不動産を相続する人の住民票	最寄りの市区町村役場
登記申請書	–
固定資産税納税通知書等	被相続人に送付された書面を利用する
遺言書	–

遺産分割協議を行った場合の必要書類

書類	取引先
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本	最寄りの市区町村役場
被相続人の住民票の除票	被相続人の最後の住所地の市区町村役場
法定相続人の戸籍謄本	最寄りの市区町村役場
不動産を相続する人の住民票	最寄りの市区町村役場
登記申請書	–
遺産分割協議書	–
法定相続人全員の印鑑証明書	相続人の住所地の市区町村役場
固定資産税納税通知書等	被相続人に送付された書面を利用する

法定相続分で相続する場合の必要書類

書類	取引先
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本	最寄りの市区町村役場
被相続人の住民票の除票	被相続人の最後の住所地の市区町村役場
法定相続人の戸籍謄本	最寄りの市区町村役場
不動産を相続する人の住民票	最寄りの市区町村役場
登記申請書	–
固定資産税納税通知書等	被相続人に送付された書面を利用する

なお、遺言書の検認が必要な場合には、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所で検認手続きを行い、検認済証明書を発行してもらいましょう。 相続登記の必要書類について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

不動産の相続登記を行うときには、主に次のような費用がかかります。

例えば、評価額1000万円の不動産を相続する場合にかかる登録免許税は次のとおりです。

相続登記にかかる税金について、さらに詳しく知りたい方は以下のページをご覧ください。

不動産の相続手続きは、自分で行うことが可能です。特に、遺言書があって相続人が少ない等、シンプルなケースについては手続きもシンプルであり、自分で行うことができれば、専門家への依頼料などの費用はかかりません。 しかし、相続登記に必要な書類を自分で揃えるのは大変で、とても手間のかかる作業です。また、遺産分割協議書や登記申請書といった書類を作成するためには法的な知識が必要です。 自分で手続きをするのが難しい場合については、専門家に相談することをおすすめします。弁護士であれば、複雑な手続きをサポートすることができます。

相続手続きを弁護士に依頼するメリット

不動産の相続手続きを弁護士に依頼する主なメリットについて、以下でご紹介します。

• 相続に関するアドバイスをしてくれる
  不動産の分割方法で、最も適した方法を選択して、トラブルを防止するための対策を練ってもらうことができます。
• 手続きのために仕事を休む必要がない
  役所で行う手続き等、平日の昼間に行う必要のある手続きについて、代わりに行ってもらうことができます。
• 面倒な必要書類の収集を行ってくれる
  相続登記など、必要な書類を数多く集めなければならない手続きについても、代わりに行ってもらうことができます。
• 登記手続きがスムーズに進む
  相続登記は必要な書類が多く、ミスをしやすい手続きですが、代わりに行ってもらうことができます。

被相続人の名義になっている不動産を相続した場合、相続登記を行わなければ、売却することも賃貸することも困難になります。また、担保として利用することもできません。 相続登記が義務化されたため、3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料に処せられるおそれがあります。 不動産を賃貸している場合には、相続登記しなければ、賃料を受け取れないおそれがあります。これは、賃料を二重に支払うことを防ぐために、登記名義人に対して支払えば良いとされているためです。 相続登記を行う前に、相続人の1人が亡くなって新たな相続が発生してしまうと、登記手続きで必要な書類が増える等のリスクも発生します。 家屋の相続に必要な手続きについて知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

相続登記の手続きには、法定相続人の調査や必要書類の収集等、様々な作業が必要です。さらに、不動産の登記が先代や先々代の名前のままであった場合等では、手続きの負担が重くなります。また、不動産を含む相続財産の分割方法を決めるまでに、相続人の取り分や不動産等の分け方等について争いが生じるおそれがあります。 弁護士は、様々な場面で手続きを進めることができるので、ご依頼者様の負担を軽減することができます。また、書類の収集・作成だけでなく、ほかの相続人とのやり取りも代行できるため、相続人間で紛争が生じたときに、これを解決するための活動ができます。 相続手続を適切に行うためにも、ぜひ私たちにご相談ください。