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不動産の相続税対策方法とは?なぜ相続税対策になるのか?

相続税額の計算の際、現金および預貯金は、死亡時残高で評価されます。一方、不動産のうち土地は、倍率方式または路線価方式に基づいて評価されます。 倍率方式とは、固定資産評価額に地域ごとに定められた倍率を乗じて評価する方式です。 路線価方式とは、路線ごとに付された路線価を基に補正率等の画地調整をした価額によって評価する方式です。 路線価は、国税庁により定められたもので、一般的には、時価の8割程度の価格となっていることが多いです。 つまり、現金、預貯金等で財産を所有しているよりも、土地として所有している方が相続税の計算の際には2割の減額を受けることができます。

不動産を利用した相続税対策の種類

現金、預貯金ではなく、不動産として財産を所有することにより受けられる節税方法は複数ございますので、以下の通りに場合分けして説明していきます。

1.賃貸物件を建てる

土地については、その上に賃貸アパートを建築し、貸家の敷地の用に供されている場合には、貸家建付地として評価を低く計算することができます。具体的には、路線価等で算出した土地の金額×(1-借地権割合×借家権割合)として、土地を評価することができます。 例えば、借地権割合(0.7)×借家権割合(0.3)で計算すると、土地を更地で所有しているよりも、21パーセント低い金額で土地を評価することができます。 なお、借地権割合等は、地域によってその割合は異なります。 (時価1億円の土地を貸家建付地として評価した場合の例) 貸家建付地=1億円×路線価(10分の8)×100分の80(貸家建付地としての評価) 預金で1億円を残すと、相続税法上1億円と評価されますが、貸家建付地として遺産を残すと、その評価は6400万円となります。 ※路線価等の数字は仮定の数字となります。

2.マンションを購入する

「賃貸物件を建てる」規定は、マンションを購入時にも適用を受けることが可能です。つまり、購入したマンションを賃貸することにより、その敷地を貸家建付地として評価することができるようになります。 また、タワーマンション等の規模の大きいマンションでは、それを購入する自体で節税効果があるといわれています。マンションの敷地の所有割合については、建物全体の面積を、被相続人が所有していた建物部分の面積で除した割合を取得することになります。 結果として、大規模マンションにおいては、マンションの敷地の土地の持ち分が小さくなり、土地についての相続税額を抑えることができます。そして、タワーマンションでは、高層階ほど市場価値は高くなりますが、固定資産税の評価においては、高層階と下層階の価格はそれ程格差がありませんので、高層階のマンションを購入することにより、固定資産評価額を低額に抑え、相続税額を減少させることができます。

3.小規模宅地の特例を利用する

小規模宅地等について、相続税の課税価格の計算の特例(小規模宅地特例)が適用可能です。 小規模宅地特例とは、以下のような制度をいいます。

  • ・被相続人等が居住用として利用していた建物の敷地の課税価格を減額すること
  • ・被相続人等が賃貸していた建物の敷地の課税価格を減額すること(貸付事業用宅地等)

もちろん、被相続人が所有していたマンションについても、本特例を使用することができます。 本特例を受けるためには、複数の要件があり、その要件を満たさなければなりません。例えば、貸付事業用宅地等により本特例を受ける場合には、相続開始直前において、被相続人がその賃貸物件を賃貸借契約に基づいて賃借人に貸し付けており、その賃貸事業を取得した親族が、相続税の申告期限まで事業を継続し、その賃貸物件を所有し続けなければなりません。 なお、平成30年度に税制改正があり、被相続人等が相続開始前3年以内に開始した貸付事業に関しては、一定の場合を除き、貸付事業用宅地等の対象とはならないことになりました。

4.相続時精算課税制度を利用する

相続時精算課税制度とは、60歳以上の贈与者から、20歳以上の推定相続人(贈与者の将来の相続人になります)が贈与を受けた場合に、2500万円までは、贈与税の課税価格から、その贈与を受けた金額を控除することができる制度になります。簡単にいうと、2500万円までの贈与については、贈与税がかからないということです。 実際の手続としては、贈与税の申告期限(贈与年の属する年の翌年の2月1日から3月15日)までに、期限内申告書に相続時精算課税制度の適用を受ける旨等を記載して、納税地の税務署長にその申告書を提出します。 なお、2500万円を超える贈与については、超過額について、20パーセントの贈与税が課税されることになります。 注意点としては、相続時精算課税制度は税金が2500万円まで免除されるわけではなく、その贈与された財産は実際に相続税が課税されるときに精算されることになります。

5.住宅取得資金の贈与をする

住宅取得金等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税とは、両親等から贈与により住宅を取得するための資金を取得し、その資金で住宅を購入したとき等については、その資金のうち限度額までは、贈与税の課税価格には算入しない制度になります。 この制度により、最高3000万円の贈与を受けた財産について、贈与税の非課税を受けることが可能です。 一方、この制度を受けるためには条件があり、贈与を受けた資金で贈与の年の翌年3月15日までに住宅を購入等していることや、贈与を受ける者は贈与年の1月1日の時点で20歳以上であること等が必要となるので、事前に税理士に相談のうえ贈与手続を進めるのが良いでしょう。

不動産による相続税対策のまとめ

不動産を利用した相続税対策は、生前、没後と、その時期や方法も様々です。 将来のことを考え、生前に土地上に賃貸物件を建築することや、住宅取得等資金の贈与の規定を利用し生前贈与等を行いつつ、実際に相続が開始した後は、小規模宅地等の特例を用いて、相続税の金額を圧縮し、自分の子供達の生活を豊かにするため、多くの財産を残すことが重要です。

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