家屋の相続に必要な手続きについて

監修弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates 執行役員

遺産のうち、家屋を相続することになった場合、自身の所有物とするためには、「相続登記」という手続きをする必要があります。それは、親と同居していた等の事情により、自分が現在住んでいる家であっても同様です。 相続登記をしないと、事実上、相続人全員が家屋の持ち主であるかのような状態が続いてしまい、後にトラブルが生じるおそれがある等、様々なデメリットがあります。したがって、家屋を相続することになったら、できるだけ早めに相続登記をしましょう。 本記事では、遺産のうち、家屋を相続することになった場合に焦点を当て、どのような手続きが必要なのかを確認していきます。

家屋などの不動産を相続するときの流れは、以下のようになります。

1. ①遺言書の有無の確認
2. ②遺産分割協議
3. ③相続登記
4. ④相続税の申告・納税

なお、親などの家屋を兄弟で相続するケースについては、なるべく共有はせずに、家屋を相続する者が他の兄弟にお金を払う等の解決を図るのが望ましいでしょう。なぜなら、家屋を共有してしまうと、売却したくなった時などに揉めるリスクが発生するからです。 また、家屋を所有していた者が死亡した場合には、残された配偶者は、要件を満たせば、その家屋を相続しなくても、死ぬまで住み続けることができます。この権利を「配偶者居住権」といいます。 家屋を相続したときに何をしなければならないのか詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

不動産の4つの分割方法

相続人が複数いる場合には遺産分割を行う必要があります。遺産分割の方法には以下の4種類があります。

・現物分割
現物分割とは、遺産に含まれる様々なもの（家屋、土地、株、自動車、預貯金等）を、各相続人に形などを変えずに分配する方法です。例えば、「相続人Aに不動産と株を、相続人Bにその他の財産を相続させる」といった方法が挙げられます。 この方法は、分配しやすいのがメリットですが、分配された遺産が不公平になりやすいというデメリットがあります。 ・代償分割
代償分割とは、家屋のような分けにくい遺産を相続した相続人が、他の相続人に、代わりにお金を支払う方法です。 この方法だと、家屋をそのまま使えるのがメリットですが、家屋を相続した者が多額の現金等を用意しなければならないというデメリットがあります。 ・換価分割
換価分割とは、家屋のような分けにくい遺産を売却してしまい、その代金を相続人に分配する方法です。 この方法だと、平等に分配できることがメリットですが、家に住み続けることができず、売却費用等がかかるというデメリットがあります。 ・共有分割
共有分割とは、家屋のような分けにくい遺産を共有状態にすることで分配する方法です。 この方法だと、平等に分配できて、家屋をそのまま使えることがメリットですが、後で売却などをするときに、共有者間で意見が一致せずトラブルになるおそれがあるというデメリットがあります。

遺産分割の方法についての詳しい内容は、以下の記事をご覧ください。

家屋を相続することになった場合、自身の所有物であると公示するためには、相続登記という手続きをする必要があります。相続登記とは、家屋等の不動産の名義を、被相続人（＝亡くなった人）から相続することになった人（＝相続人）に変更する手続きのことで、法務局で申請します。 相続登記をしなければ、家屋を売却したり担保にしたりすることができないため、重要な手続きだといえます。

法改正による義務化と相続登記の期限について

相続登記は、現在は義務ではありませんが、法改正によって義務化される予定です。相続登記が義務化されると、不動産が相続されたことを知ってから3年以内に相続登記を行わなければならなくなります。 ひょっとしたら、義務化されるまでは相続登記を放置しようと考える方がいらっしゃるかもしれません。しかし、義務化から3年以内に相続登記を行う必要が生じてしまうので、メリットはないと考えるべきでしょう。むしろ、相続登記を行わないまま放置すると、次の世代への相続が発生するリスクが高まる等のデメリットがあります。 そのため、家屋を相続することになったら、できるだけ早めに、きちんと相続登記をしましょう。

相続登記をするとできるようになること

相続登記をすると、以下のことが可能となります。

【売却・賃貸・担保にすることが可能】 相続登記をすれば、対象となる家屋が相続により自身の所有物となったことを第三者に示すことができるので、家屋を自由に処分しやすくなります。 つまり、相続した家屋を売却したり、賃貸に出したり、担保にしたりしやすくなるということです。

【他の相続人の債権者による差押え登記を防ぐ】 相続登記をすることで、他の相続人の債権者に差押え登記をされることを防ぐことができます。 他の相続人のなかに債務を負っている者がいると、債権者は、その相続人（債務者）の法定相続分に応じた持分を差し押さえ、法定相続分に従った持ち分について、勝手に差押え登記をすることができます。たとえ差押え登記後にその相続人の持ち分をゼロとする遺産分割協議が成立しても、差押え登記が優先されます。 したがって、差押え登記をされる前に、遺産分割の方法を決めたうえで相続登記をすることが、このような事態を防ぐためにとても重要です。

相続登記をしない場合のデメリット

相続登記をせず、家屋の名義を被相続人のままにし続けてしまうことには、以下のようなデメリットがあります。

• ・家屋が自身の所有物になったことを第三者に示すことができず、相続した家屋を売却したり、担保にしたりすることもしづらくなる。
• ・法定相続人のなかに借金を抱えている者がいる場合に、法定相続分による相続登記が実行されたり、持ち分の差押さえを受けたりするおそれがある。
• ・時間の経過によって、新たな相続による相続人が発生すれば、争いが生じたり、手続きに必要な書類が増えてしまったりする。

相続登記を放置することのデメリットについては、以下の記事で詳しく解説しているので併せてご覧ください。

家屋の相続登記手続きの流れは、以下のようになっています。

1. ①相続する家屋の登記簿を確認し、所有者を調べる
2. ②必要な書類を集める（不動産を相続する者の住民票等）
3. ③登記申請書などを作成する
4. ④法務局（登記所）へ相続登記を申請する
5. ⑤登記識別情報を受け取る

もしも、家屋の登記名義人が被相続人の親などになっている場合には、基本的に被相続人への相続登記も必要となります。 このときには、さらに手続きが複雑になるため注意しましょう。

相続登記の詳しい流れを知りたい方は、以下の記事を併せてご覧ください。

相続登記に必要な書類

相続登記に必要な書類は、不動産を取得する者をどうやって決めたのかによって異なります。

• ・遺産分割協議による場合
  遺産分割協議書や、被相続人の戸籍（除籍）謄本、相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書などが必要となります。
• ・遺言による場合
  遺言書や、被相続人の戸籍（除籍）謄本、不動産相続人の戸籍謄本などが必要となります。

相続登記に必要な書類の詳細は、以下の記事でご確認ください。

相続登記にかかる費用

相続登記には、以下の費用がかかります。

• ・調査費用
• ・必要書類（戸籍（除籍）謄本、住民票、印鑑証明書等）の取得費用
• ・申請費用（登録免許税）
• ・依頼料（専門家に依頼した場合）

相続登記について、家屋の種類別に必要となる手続きを以下で解説します。

戸建ての場合

相続する家屋が戸建ての場合には、一般的に建物と土地の両方において相続登記の手続きが必要になります。 戸建てでは、家屋（建物）と、その建物が建っている土地の両方を相続することになるケースが一般的です。建物と、その建物が建っている土地の所有者が異なるケースもありますが、第三者に売却するときにトラブルになる等の弊害があるため、建物と、建物が建っている土地の所有者は同一である方が良いといえます。

分譲マンションの場合

相続する家屋が分譲マンションで、さらに敷地権付き区分建物である場合、敷地権付き区分建物の相続登記を行います。このとき、土地の相続登記をする必要はありません。 相続する家屋が分譲マンションの場合、登記簿謄本上では「敷地権付き区分建物」とされていることがほとんどです。分譲マンションとは、一棟のマンションを一室ごとに分けて販売するマンションのことで、敷地権とは分譲マンションが建っている土地を利用する権利のことです。 戸建ての場合は、建物と、建っている土地は別々に登記されます。しかし、分譲マンションの場合には、建物と土地を別々に登記しようとすると、記録が数百ページに達してしまうおそれがある等、管理が非常に大変です。そのため、敷地権と建物の専有部分を一体化するという扱いがなされています。

賃貸物件の場合

被相続人が賃料を支払って賃貸アパートに居住していた場合、被相続人は家屋を所有していないため、相続登記とは異なる手続きが必要です。 民法上、賃借人（被相続人）が亡くなったからといって、賃貸人と結んだ賃貸借契約は終了せず、賃借人の地位は、相続の対象になります。そして、賃借人の地位を相続することになった相続人は、賃貸借契約を継続してその賃貸物件に住み続けることも、賃貸借契約を解約することもできます。相続人が賃貸物件に住み続ける場合と、賃貸借契約を解約する場合には、それぞれどのような手続きが必要になるのか、次項より確認していきます。

相続人が住み続ける場合

賃借人の地位を相続する相続人が、賃貸借契約を継続してその賃貸物件に住み続ける場合、まずは賃貸人に賃借人の変更を通知します。賃貸借契約において義務とされている場合もありますし、義務とされていない場合でもしておいた方がよいでしょう。 また、賃貸借契約の契約者名義を、被相続人から相続人に変更しておいた方が良いでしょう。後々トラブルにならないよう、賃料の支払い義務が誰にあるのかを明確にしておいた方が無難です。

賃貸借契約を解約する場合

相続人のだれにも賃貸物件に住み続ける意思がなく、賃貸借契約を解約する場合、賃貸人や管理会社に連絡し、解約手続きを行います。解約しない限り賃料の支払い義務は発生し続けてしまうため、解約したいのであれば早めに手続きをしましょう。未払賃料が発生している場合、相続人が支払わなければならないので、賃貸会社や管理人と協議が必要になるでしょう。また、解約、退去にあたって発生した費用の負担について、相続人間で協議することになるでしょう。

家屋を相続したくない場合には、相続放棄という方法をとることができます。 相続放棄とは、被相続人のすべての遺産を相続しない手続きです。相続放棄をすれば、要らない家屋についても相続することはありません。 しかし、相続放棄をしてしまうと、遺産に含まれている他の財産についても放棄してしまうため、「家屋は要らないが株や自動車は欲しい」といった場合には、よく考える必要があります。 また、相続放棄は、相続が開始されたことを知ってから3ヶ月以内に行わなければなりません。さらに、相続財産である家屋を売る等の行為をしてしまうと、相続放棄はできなくなってしまうので注意しましょう。 相続放棄についての詳しい内容は、以下の各記事をご覧ください。

相続人全員が家屋を相続放棄したいときは？

民法には、相続放棄をしても、その放棄によって新たに相続人になった者（次順位の相続人）が遺産の管理を開始するまでは、自己の財産と同一の注意をもって、遺産の管理を継続する義務が定められています。つまり、相続人全員が相続放棄をしても家屋の管理義務が残るということです。 利害関係人（相続放棄をした者も含まれます。）が家庭裁判所に申立て、相続財産管理人が選任されれば、上記管理義務は免れますが、相続財産管理人選任にもそれなりの費用がかかり、空き家問題という社会問題にもつながっています。 そのため、令和３年民法改正により、相続放棄者の相続財産の管理義務が見直されました。改正後民法では、相続放棄をした者が、放棄のときに現に占有している相続財産については、相続人または相続財産の清算人に引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならないとされますので、管理に一切関与していないような相続財産は除外されることになります。 ただし、上記改正が施行されるまでは、改正前民法に基づく管理義務を負うことになりますので、ご留意ください。

家屋を相続すると、以下の税金がかかります。

【必ずかかる税金】
・登録免許税(相続登記にかかる)
・固定資産税

【場合によりかかる税金】
・相続税（控除される金額を超えた場合）
・所得税（不動産を賃貸した場合）
・譲渡所得税（不動産を売却した場合）

不動産の相続にかかる税金について、さらに詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。

空き家として放置すると固定資産税が上がる？

家屋を相続したものの、居住や使用せず空き家にしてしまった場合、放置して倒壊のおそれがある状態等に陥ると、自治体によって「特定空き家」に指定されて固定資産税が上がるおそれがあります。 具体的には、家屋が建っている土地にかかる固定資産税を軽減する「住宅用地の特例」が適用されなくなってしまうと、土地の固定資産税は6倍になってしまうこともあります。 また、空き家が原因となって第三者に損害を生じさせたり、自治体からの勧告に従わず、命令を受けても改善がみられなかったりする場合に、「行政代執行」として、強制的に空き家の撤去や解体がなされると、その費用は所有者に請求されることになります。 他にも、空き家を放置すると、景観や治安を悪化させて周辺住民とのトラブルを生じさせるおそれがあります。 このように、空き家として放置してしまうことには様々なデメリットがあります。家屋を相続することになったら、適切に管理することが重要であり、空き家にしてしまうのであれば、売却する・賃貸に出す・解体して更地にする等の対処を検討するべきでしょう。

遺産のうち、家屋を相続することになった場合は、相続登記等の手続きが必要になります。相続手続きには専門知識を要するため、家屋の相続登記等について不安を抱えている方もいらっしゃるかと思います。 また、相続登記をする際には、多くの提出書類が必要であり、個別の事情によって異なることもあります。そのため、ご自身で相続登記の手続きを行うと、提出書類の収集・作成作業に時間や労力を要することになるでしょう。 さらに、相続登記は法務局に対して申請します。ご自身で相続登記の手続きを行うのであれば、直接法務局の窓口に行くことになると思いますが、遠方にお住まいの方には不便です。 弁護士法人ALGには、相続問題について豊富な経験を有する弁護士が多く在籍しており、相続問題に長けた弁護士を配した「相続チーム」を設けています。家屋の相続手続きに悩まれた場合には、まずは弊所の弁護士にご相談ください。