相続登記-登録免許税の計算方法と免税措置 | 不動産にかかる税金

監修 弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG＆Associates執行役員

相続とは、人が亡くなったときに、その方の財産を配偶者や子等の親族が受け継ぐことをいいます。無償で土地や家屋、預貯金といった財産を手に入れることができますが、様々な税金がかかります。 例えば、相続した不動産の所有権を確たるものとするために相続登記をする際にも、登録免許税という税金がかかります。 本記事では、相続の際にかかる税金、特に不動産を取得したり相続登記をしたりする際にかかる税金について解説します。

不動産を相続すると、以下のように様々な税金がかかります。
〇必ずかかる税金

• ・登録免許税
• ・固定資産税

〇場合によりかかる税金

• ・相続税 　―相続財産の金額が基礎控除額を超えた場合にかかります
• ・所得税 　―収益物件を相続し、不動産所得が発生した場合にかかります
• ・事業税 　―被相続人が事業を営んでいた場合にかかります
• ・譲渡所得税（不動産譲渡税） 　―不動産を売却した場合にかかります

相続税とは、一定額以上の遺産（相続財産）を相続した場合、または遺言によって受け継いだ場合にかかる税金です。 本来であればすべての相続財産に対して課税されるところ、一定の控除が受けられるため、ある程度の金額までの相続財産であれば無税で受け継ぐことができます。 なお、相続財産における不動産の金額は、宅地の場合は路線価方式または倍率方式、建物の場合は固定資産税評価額で表されます。

登録免許税とは、登録免許税法に基づき、登記や登録等によって生じる利益に対して課される税金です。 相続登記をするときには、必ず登録免許税がかかります。これは、「登記簿」という権利を証明する書類に名義人として記載されることにより、他人に所有権を主張できるようになることを利益とみて課される税金です。 また、登記はその実態に即して登記されなければならない、つまり権利が移動した順に登記されなければならないという原則があるので、登録免許税はその都度かかるのが原則ですが、後述のとおり、免除される場合があります。

登録免許税の税率は？

登録免許税は、以下の計算式を用いて求めます。 「登録免許税の税額＝課税標準×税率」 課税標準とは、不動産の評価額をいい、納税通知書や固定資産評価証明書に記載されています。 計算する際には、不動産の評価額の下3桁を切り捨てます。また、計算結果の金額も、下2桁を切り捨てます。なお、計算結果が1000円未満だった場合には、1000円が登録免許税となります。

不動産の評価額とは？

不動産の評価額とは、登録免許税の税額を計算するうえで基準となる金額で、課税標準ともいいます。 これは、市区町村役場から送られてくる、固定資産税の納税通知書内にある「課税資産明細」の欄に記載されています。また、「固定資産課税台帳の縦覧制度」を利用すれば、納税通知書を待たずに不動産の固定資産税評価額を知ることができますし、都税事務所か市区町村役場で「固定資産評価証明書」を取得することでも確認することができます。

登録免許税には免税措置がある

登記には、権利変動の実態に即して登記されなければならない、つまり権利が移動した順に登記されなければならないという原則があります。そして、登録免許税はその都度かかるのが原則です。 しかし、相続人の一人が不動産を相続したものの登記前に亡くなり、その不動産を相続人の子が相続するような場合には、亡くなった相続人の分について2018年4月1日から2021年3月31日までの間に受ける登記は、登録免許税がかからないという免税措置が設けられています。 また、不動産（土地）が市街化区域外の土地であって、市町村の行政目的のため、相続登記を特に促進する必要がある（法務大臣が指定する土地のうち、不動産の価額が10万円以下の土地である）場合にも、登録免許税は免除されます。

不動産を保有していると、毎年固定資産税がかかります。 固定資産税とは、土地や建物といった固定資産に対して課される市区町村の税金をいいます。 固定資産税の納税義務者は、不動産の所有者が記載された登記簿上の名義を参考にして、固定資産課税台帳に登録された人です。 では、相続登記をしなければ、被相続人の所有していた不動産を相続しても固定資産税の支払いを逃れられるのかというと、そうではありません。 亡くなった方が何かを所有するということはできないため、被相続人が亡くなったことを市区町村役場が知れば、すぐに相続人を固定資産課税台帳に登録します。なぜなら、相続人が当該不動産の新たな所有者になったと推定するためです。 このように、相続登記をしないからといって、固定資産税の支払いを逃れることはできません。

不動産を時効取得したら、一時所得に対する税（所得税）がかかります。 時効取得とは、他人の物の占有を一定期間継続した場合に、その物の所有権を得ることをいいます。また、一時所得とは、「営利を目的とする継続的行為から生じた所得」以外の所得で、労務や役務の対価としての性質や資産の譲渡による対価としての性質を有しない、一時の所得のことをいいます。不動産の時効取得は、対価なく不動産という利益を得た点で、一時所得といえます。 これに対し、通常、売買等で不動産を取得する際には、対価として金銭を支払います。このときに所得税がかかるわけですが、有償で不動産を得た場合は課税するのに、無償で不動産を得た一時所得の場合には課税しないのは不公平です。 そのような理由で、公平を保つために、不動産を時効取得した際にも一時所得として所得税が課されるのです。

不動産を売却すると、譲渡所得税（不動産譲渡税）がかかります。 譲渡所得税とは、不動産売却で得た利益に対してかかる、所得税と住民税を総合した税金のことです。 課税方法は、所有期間や不動産の用途によって異なり、所有期間が5年を超える場合には長期譲渡所得、5年以下の場合には短期譲渡所得とされます。非居住用の不動産を短期間のみ所有していた場合の税率が最も高く、居住用の不動産を長期間所有していた場合の税率が最も低いです。 譲渡所得税の計算は、「譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率」で計算します。このとき、課税譲渡所得を算出する方法は、実際の取得費用を用いる方法（実額法）と、取得費用がわからないためおおよその金額を用いる方法（概算法）の2通りがあります。 また、譲渡益が出た場合、一定の条件を満たせば減税の特例を受けることができます。

相続登記にかかる税金だけでなく、登記後にかかる税金についても弁護士へご相談ください

相続登記を終えたからといって、相続にかかるすべての税金を支払い終えたわけではありません。その後も固定資産税は毎年かかりますし、売却すれば譲渡所得税がかかります。このように、相続に関する税金は多岐にわたります。

一口に相続に関する税金といっても、各々の場合によってかかる税金の種類も金額も異なります。計算も複雑ですから、ご自身ですべての手続を行うのは大変な労力でしょう。

弁護士に依頼すれば、遺産分割協議のアドバイスから相続登記の手続まで、すべてを一括して任せることができます。それだけでなく、相続に関する税金についてアドバイスも受けられるので、負担なく相続手続を進めることができます。 相続に関する手続は、ぜひ弁護士へご依頼ください。

遺産分割協議を終え、登記を行ったものの協議内容に誤りがあった場合や、協議をやり直した結果、登記の内容を変える必要が出てきた場合、登記の変更・修正をすることができます。 例えば、Aさんが単独で不動産を相続したとして、Aさん名義に相続登記をしたものの、実はBさんもともに相続して共有している状態だった場合には、更生登記という方法で登記し直すことができる可能性があります。更生登記ができる場合には、更生する不動産1件につき1000円と、かかる費用は少額で済みます。 しかし、更正登記ができずに、持分の移転登記をしたり、抹消登記請求の後に新たな登記をしたりする場合には、相当額の税金の支払いが必要になります。 このように、登記の変更・修正には、手間とお金がかかってしまいます。

遺産分割協議に誤りがないよう、弁護士へご依頼いただくのが安心です

遺産分割協議は、全員の同意があればやり直すことができます。しかし、相続登記後に遺産分割協議のやり直しをすると、登記の変更・修正をしなければならず、手間とお金がかかってしまいます。遺産分割協議をする際には誤りがないよう、細心の注意を払わなければなりません。 そうはいっても、ご自身達だけで、専門知識の必要な相続手続のひとつである遺産分割協議を、誤りのないようまとめるのは難しいといわざるを得ません。 その点、弁護士に依頼すれば、遺産分割協議を誤りのないようまとめてくれるだけでなく、白熱しがちな親族同士の協議を第三者として冷静に進行してくれます。 誤った遺産分割協議に基づき登記をして、余計な手間とお金をかけることのないよう、あらかじめ弁護士に依頼することをおすすめします。 また、遺産分割協議について、詳細は以下の記事をご覧ください。

登記するのが農地の場合、特別にかかる税金はありますか？

農地を相続する場合、特別にかかる税金はなく、通常の土地と同様に相続税がかかります。 農地の1㎡あたりの評価額は低いため、同じ面積の通常の土地にかかる相続税よりは低額です。しかし、面積が広いため、かかる相続税自体は高額になることがあります。 高額になってしまった農地の相続税を支払うことができない場合、農業の促進と農地の有効活用を図るために設けられた、「相続税の納税猶予の特例」という制度を利用できることがあります。 相続税の納税猶予の特例は、相続人が農業を続けることを前提に、一定額を除き、相続税の納税を猶予する制度です。制度としては納税の猶予ですが、農業を継続しているほとんどの場合でそのまま免除されます。

相続登記でかかった税金を、譲渡所得税計算時の費用として組み込むことはできますか？

相続登記でかかる登録免許税は、譲渡所得税を計算する際、譲渡費用（売却にかかった費用）に含めることができます。 譲渡所得税は、売却益（譲渡所得）に対してかかる税金です。 そして、 「売却益（譲渡所得）＝売却した金額－不動産の購入金額－譲渡費用」 と計算するので、譲渡費用が多ければ多いほど課税される金額が低額になり、譲渡所得税も低額になります。 相続登記でかかる登録免許税は、譲渡費用に含めることができるので、その分譲渡所得税を低額にすることができます。

相続登記をした土地が駐車場等の収益不動産だった場合、何か特別にかかる税金はありますか？

駐車場としている土地等、収益が得られる不動産を収益不動産といいます。 収益不動産を相続した場合、賃料等の収益に対して所得税がかかります。個人の所得税は、1月1日から12月31日までの収入に対して課税されますが、亡くなった場合、1月1日から亡くなるまでの間に得た収入が所得税の課税対象となります。 そのため、1月1日から亡くなるまでの間の賃料等の収益は、被相続人の収入として扱われ、所得税がかかります。したがって、相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヶ月以内に所得税の確定申告（準確定申告）をしなければなりません。

説明したとおり、登録免許税と固定資産税は誰にでも課税されますが、相続税や譲渡所得税等は、課税される人と課税されない人がいます。また、それぞれの計算方法も異なります。 このように、相続登記に伴い様々な税金がかかることになりますが、何が課税されるのか、計算はどのようにするのか、控除や特例は受けられるのか等、ご自身で判断するのは難しいでしょう。相続手続には、専門知識が不可欠です。 そのため、専門家である弁護士への依頼をご検討ください。 弁護士は法律の専門家であり、相続についての知識も豊富なので、遺産分割協議を誤りなくまとめてもらうことも、相続手続を任せることも、相続に関する税金のアドバイスを受けることもできます。 相続手続や相続に関する税金についてお困りの方は、お気軽にご相談ください。