相続登記を放置することで起こる問題｜相続登記の義務化はいつから？

監修弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates 執行役員

相続登記とは、相続で得た不動産の所有権の名義を、被相続人から相続人に移転する手続きのことです。 相続放棄は3ヶ月、相続税の申告は10ヶ月の期限が設けられていますが、相続登記には期限がないため放置されていることが多いです。しかし、相続登記を放置すると、不動産を有効に活用することができなくなったり、相続人が増えて手続きの負担が重くなったりします。 相続登記を放置することにメリットはありません。また、相続登記の義務化も予定されているため、なるべく早く行うべきでしょう。 本記事では、相続登記をせずに放置した場合のデメリット等について解説します。

相続登記を放置していると、不動産の活用が難しくなるという問題や、権利関係が複雑になるという問題等が生じます。 さらに、相続登記を義務化する法改正が2021年4月に可決し、2024年から施行予定となっています。 現在は、相続登記を放置しても罰則はありません。しかし、相続登記の義務化後には、10万円以下の過料に処せられるおそれがあります。相続登記が義務化された後には、相続の開始から3年の期限が設けられる予定となっています。 そして、相続登記の義務化は、法改正の前の相続についても適用されます。そのため、法改正後には、たとえ数十年前の相続であっても相続登記を行わなければなりません。こちらは、法改正の施行日から3年が期限になるため、事前に相続登記を済ませておく等しましょう。

相続登記を長期間放置すると、罰則の適用以外にも不利益を受けるおそれがあります。
放置の不利益について、以下で解説します。

不動産の売却などの有効活用ができない

未登記の不動産であっても、売却すること自体はできますが、売却後の登記申請が難しくなるため買い手がつかなくなります。 不動産の登記は、所有権が移転した過程を全て公示しなければならないため、前に行われた所有権の移転についても省略することはできません。しかし、相続登記を怠ったままでいると、売却するときに、前の登記を申請するための時間がかかります。さらに、申請されていなかった登記を行うために、税金（登録免許税）等を負担しなければならず、費用が高くなるため敬遠されるおそれがあります。 また、相続登記を放置していると、相続人がどんどん増え、登記の申請の必要書類の収集等が困難になります。すると、相続登記は困難になり、買い手を所有者として登記することも難しくなるため、不動産の売却が難しくなるのです。 さらに、売却以外にも、賃貸物件や担保にすること等も難しくなります。これらの点については、次項より解説します。

不動産の貸し出し

相続登記していない不動産は、売却だけでなく、人に貸し出す賃貸借等も事実上できなくなります。例えば、賃貸中の不動産を相続したものの相続登記をしていない場合、誰に賃料を支払えば良いのかわからない賃借人からは、賃料を回収できないおそれがあります。 また、相続登記をせずとも新たに賃貸借契約を結ぶことは可能ですが、賃借人や仲介業者は登記簿上の名義で現在の所有者を判断します。そのため、不動産の登記の名義人が被相続人のままでは所有者であることを証明できないので、仲介してくれる不動産業者は見つからないでしょう。つまり、賃貸借契約を締結することが難しくなります。 このように、相続登記をせずに放置していると、売却はおろか、事実上賃貸借もできなくなってしまいます。

不動産を担保にする

相続登記をしていない不動産を担保にして金融機関等からお金を借りるのは難しいでしょう。 不動産を担保とした融資についても、基本的には融資を受ける本人の名義である不動産を担保とします。他人名義の不動産を担保とすることも可能ですが、その不動産を所有している名義人の同意が必要です。 亡くなっている被相続人は、不動産を担保とした融資に同意することができません。また、相続登記をしていない被相続人名義の不動産を担保にして融資してくれる金融機関は見つからないでしょう。 このように、相続登記が未了のままでは、事実上、不動産の担保融資も受けられません。

抵当権の抹消登記

抵当権とは、お金を貸したときに、借り手が返済できなくなった場合に備えて、借り手が所有する土地や建物を返済の担保とする権利のことであり、不動産に登記することができます。 相続の後で、相続人が借金を返済する等した場合には、相続登記を完了させなければ、不動産に登記されている抵当権の抹消登記ができません。 抵当権は、被担保債権（借金等）を弁済すると消滅します。しかし、抵当権の抹消登記という手続を踏まなければ登記簿上の記載はなくならず、抵当権が消滅したという証明ができません。つまり、抵当権の抹消登記をしないままでは、抵当権がいつまでも消滅していないものとして扱われてしまうのです。

相続人が代替わりして権利関係が複雑になる

相続登記をせずに長期間放置すると、子や孫、ひ孫……というように何世代にもわたって相続人が出てくることになり、権利関係が複雑になるため、手続きが大変難しくなります。 ここで、被相続人の土地が相続登記されないまま、ひ孫世代まで放置された場合について考えます。

このケースで、相続開始後に二男が亡くなり、その後さらに二男の子（夫あり）も亡くなった場合について考えます。 このとき、まず、長男、二男、長女が相続人となり、二男の相続分が二男の妻と子に受け継がれます。 この状態で二男の子は亡くなったので、さらに二男の子の相続分が、二男の子の夫と二男の3人の孫に受け継がれることになります。 したがって、登記義務者である相続人は、長男・長女・二男の妻・二男の子の夫・二男の孫3人の合計7人となります。そのため、この7人から必要書類を入手しなければならず、大変な負担になると考えられます。

認知症の相続人が出てくると手続きに手間がかかる

相続人のうち1人でも認知症等になり、判断能力が十分でなくなってしまうと、たとえ全員で相続手続を行ったとしても、相続人が欠けたまま手続をしたものとみなされてしまいます。 そのため、相続人のうち1人でも認知症になると、相続手続を進めることができなくなってしまいます。この場合に相続手続を進めるためには、成年後見制度を利用して後見人を選任する必要があるため、非常に手間がかかります。 このような理由から、相続手続きは、なるべく早く終わらせるべきだと言えます。

必要書類の保存期間が過ぎて手に入らない

相続登記には、被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍や相続人全員の戸籍、印鑑証明書等が必要です。しかし、何世代にもわたって相続登記を放置すると、いざ相続登記をしようというときになって、保存期間の超過や、災害による消失等で必要書類を取得できないおそれがあります。 法律上は、戸籍の保存期間は除籍から80年とされていました。その後、150年に延長されていますが、昭和4年以前の除籍謄本はすでに廃棄されているおそれがあります。 また、住民票の除票は保存期間が5年でした。こちらも150年に延長されていますが、平成26年6月19日以前のものは発行してもらえません。 もしも、何世代にもわたって相続登記を放置していれば、必要書類は膨大になります。それらの収集にはかなりの労力がかかるため、専門家への依頼を検討するべきでしょう。

借金がある相続人のために不動産が差し押さえられる

借金を抱えている相続人がいると、お金を貸している人物によって法定相続分による相続登記が行われるおそれがあります。このような登記を「債権者代位登記」といいます。 債権者代位登記は、通常の場合には、当該不動産を差し押さえるために行われます。差し押さえられてしまうと、借金を返さなければ相続登記を行うことができません。 また、債権者代位登記では、「登記識別情報」が発行されません。登記識別情報は、登記のときに用いるパスワードのようなものであり、これがないと、不動産を売却するときに特別な手続きを行う必要が生じる等、負担がとても重くなります。そのため、債権者代位登記が行われる前に相続登記をしておくべきでしょう。

他の相続人が持分を処分した場合、その後の処理に困ることがある

複数の人が物を共有しているときの所有権の割合を共有持分といいます。全体の処分には所有者全員の同意が必要であるものの、共有持分の割合分だけは1人の人が所有しているため、単独で自由に処分することが可能です。 そのため、兄弟の1人が自分の持分だけ単独登記し、当該持分のみを他人に売却してしまうおそれがあります。そうなった場合、見知らぬ人と建物や土地を共有することになり、ますます不動産の処分に困ることになります。

登記していないのに固定資産税の通知が来るのはなぜですか？

市区町村は、固定資産課税台帳に登録された人を納税義務者とみなすので、相続登記をしていなくとも固定資産税の通知が来ます。 固定資産税の課税対象となる人は、不動産の所有者です。そして、通常の場合には、登記簿上の名義人が当該不動産の所有者とみなされます。 登記簿上の名義人が被相続人であっても、亡くなった方は不動産を所有することはできません。そのため、固定資産税を徴収する市区町村は、不動産の新たな所有者が相続人であると推定して固定資産課税台帳に登録します。そのため、相続登記をしなくても固定資産税の通知が来るのです。

登記は放置していても固定資産税を支払い続けていれば、所有者として認められますか？

固定資産税を支払い続けてきたからといって、登記簿に名義人として記載されていない相続人は、第三者に対して所有権を証明することはできません。 固定資産税は、あくまでも不動産の所有者であると推定している人に課税される税金です。つまり、固定資産税を支払っているからといって、不動産の所有者とみなされるわけではありません。 そもそも、不動産が登記制度を取り入れたのは、登記で公示されている事実をもって、当該不動産の所有者としての権利を明らかにするためです。そのため、固定資産税を支払っても例外的な扱いはされません。

不動産の相続登記を放置していると、自由に処分できなくなる等の不都合が生じます。また、以前の相続も含めて登記が義務化されるため、早く登記を行いたいと思う方もいらっしゃるでしょう。 しかし、相続登記に必要な書類は種類が多く、ご自身で集めるのは大変です。書類に不備があると、他の相続人の押印も必要になります。 また、相続登記を放置していた期間が長いと、被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍や相続人全員の戸籍、印鑑証明書等、必要書類を入手することが非常に難しくなってしまいます。さらに、集めなければならない書類の数も膨大になるため、相続人の手に負えない手続きになってしまいます。 法律の専門家である弁護士であれば、複雑になってしまった相続登記の手続も処理することができますので、ぜひご相談ください。