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土地を相続放棄するために必要なこととは?

弁護士法人ALG 執行役員 弁護士 谷川 聖治

監修弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates 執行役員

「資産価値のない土地を相続したくない」
「固定資産税を払いたくないので土地はいらない」
相続に際して、このように思われている方も少なくないでしょう。 土地の相続を拒否する方法として「相続放棄」があります。しかし、土地だけを相続放棄することはできず、すべての遺産を放棄することになります。 また、相続放棄をした後でも、土地の管理等の負担が生じる場合があることに気をつけなければなりません。 本記事では、土地の相続放棄をするときに注意するべきことや、土地の相続放棄をする方法等について詳しく解説していきます。

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土地の相続放棄をする前に確認すべきこと

土地の相続放棄をする前に、以下のことを確認しておくべきです。

  • 土地だけの相続放棄はできないこと
  • 相続放棄後も土地の管理義務があること
  • 相続人の全員が相続放棄をすると相続財産管理人が選任されること
  • 相続放棄をしても固定資産税の納税通知が来る場合があること
  • 相続放棄をする前に相続人全員に連絡をしておくべきであること

これらのことについて、以下で解説します。

土地だけの相続放棄はできない

相続放棄をする前に確認しておかなければならない最も重要なことは、土地だけの相続放棄はできないということです。 相続放棄とは、被相続人(=亡くなった方)の相続財産に関する一切の権利義務を放棄することです。あらゆる相続財産に関する権利を放棄する制度なので、自分にとって都合の良い相続財産を選んで相続放棄をすることはできません。

相続放棄後も土地の管理義務がある

相続放棄をしたとしても、新たに相続人となる者が管理を引き継げるまで、土地や建物といった相続財産に関する「管理義務」が残ります。 管理義務とは、自己の財産におけるのと同一の注意をもって相続財産の管理を継続する義務をいいます。ただし、令和3年改正民法が施行された後は、管理義務を負うのは相続放棄のときに「現に占有」している相続財産に限られます。 相続放棄後の管理義務について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

相続放棄と管理義務

相続放棄された土地はどうなる?相続財産管理人について

相続財産管理人とは、遺産を管理するために選任された人のことです。相続人が誰もいない場合や、相続人全員が相続放棄をして相続人がいなくなってしまった場合に、利害関係人等の申立てにより家庭裁判所が選任します。 相続する予定だった者が相続放棄をすると、新たに相続人となった者が土地を相続することがあります。しかし、新たに相続人となる者がいないケースや、新たな相続人も相続放棄したケース等では、最終的に土地は国のものになります。

相続放棄をしても固定資産税の納税通知が来る場合がある

相続放棄をしても、課税者等を決定する期日に登記簿等に登録されていた人には、固定資産税の納税通知が来てしまいます。 なぜなら、固定資産税の課税では「台帳課税主義」という原則を採用しているので、実態がどのような状況であっても、登記簿等に登録されている人を土地の所有者として扱うからです。 固定資産税を免れるためには、相続放棄をしたことを証明する書面(相続放棄申述受理通知書)を役所に提出する必要があります。

相続放棄をする前に相続人全員に連絡を

相続放棄を行う場合には、相続人となることができる資格を持つ人全員に前もって「相続放棄をすること」を伝え、損しないようにする等の配慮が必要です。なぜなら、相続する権利は順位に従い移動するため、先順位の相続人が相続放棄をすると、次順位の相続権を持つ人に相続人たる地位が移動してしまうからです。 次順位以降の相続人が、先順位の相続人が相続放棄をした事実を知らず、相続放棄の期限を超過して放棄することができなくなることを防ぐためにも、相続放棄をする前には必ず連絡しましょう。

相続放棄をせずに所有し続けるとどんな不都合が起きる?

では、土地の所有権の放棄ができず、相続放棄後の管理義務も重いのであれば、相続放棄をあきらめて所有し続けるしかないのでしょうか? しかし、相続放棄をせずに土地を所有し続けることにも不都合が起こります。

固定資産税を支払う必要がある

相続放棄をせずに土地を所有し続けると、毎年、固定資産税を支払わなければならなくなります。 基本的に、土地は資産価値のある財産です。そのため、国は財産を所有している事実に担税力(税金を支払うことができる能力)を認め、土地の所有者に税金を課します。 これは、土地を使用しているかいないか、土地が必要か不要かは関係ありません。そのため、土地を所有してしまうと、自動的に固定資産税が課税されてしまうのです。

相続人が決まらず全員で土地を共有するリスク

相続人が決まらず相続人全員で土地を共有すると、トラブルが起こるおそれがあります。 例えば、土地を所有する経費を分担することになりますが、なかなか支払わない人が出てくるリスクがあるため、経費の負担で揉めるおそれがあります。 また、共同所有財産について、売却等の所有権に関する処分を行うには共同所有者全員の同意が必要なので、一人でも反対する人がいれば、売却等の処分ができなくなってしまいます。 このように、共有名義にすることはトラブルの元になってしまいます。

土地を相続放棄する方法

相続放棄は、相続が開始されたことを知ったときから3ヶ月以内に、家庭裁判所で手続きを行う必要があります。 また、同じ期限内に限定承認を行うと、遺産に含まれる不動産はすべて競売にかけられて、必要な不動産に対しては、「先買権」という優先的に買い取る権利を行使することができます。先買権を行使しなければ、いらない土地は他者が買い取ることになります。 ただし、限定承認は複雑な手続きであり、時間も手間もかかります。さらに、税負担が重くなる等のデメリットがあるため使いにくいと言えます。 限定承認について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

限定承認とは

いらない土地を手放す方法

いらない土地を手放す方法として、以下のものが考えられます。

  • ①寄付を行う
  • ②価格を下げて土地を売却する
  • ③土地活用を行う
  • ④土地の所有権を放棄する

しかし、これらの方法が実現する可能性は必ずしも高くありません。それぞれについて、以下で解説します。

寄付を行う

自治体に寄付することで、いらない土地を手放せる場合があります。ただし、よほど価値のある土地でない限り、自治体に寄付することは難しいと思われます。 土地を寄付するという申し出は、その土地が売れないために行われる場合がほとんどです。しかし、こうした売れない土地は、寄付されても用途に困るだけです。 また、自治体の税収のうち固定資産税はかなりの割合を占めます。しかし、土地を寄付されると、その土地分の固定資産税が減ってしまいます。そのため、土地の寄付は断られるケースが多いです。

価格を下げて土地を売却

山奥などにあって利便性が極めて低い等の問題点がある土地は、なかなか買い手がつきません。そこで、土地の売値を下げ、格安で売り出すことを検討する必要があります。 土地を購入すると、基本的に、自分の所有権を他者に証明するために登記をすることになります。しかし、登記をするためには、登録免許税という費用が必要です。また、専門家に登記手続を依頼した場合には、別途費用がかかります。そのため、土地の購入者は購入金額を上回る負担をしなければなりません。 問題点がある土地を、費用をかけて購入したい人は少ないので、格安で売り出すことによって購入してもらえる可能性を高めると良いでしょう。

土地活用を行う

土地を手放すことができない場合、不要であるにもかかわらず、毎年固定資産税を支払わなければなりません。しかし、土地活用を行うことで固定資産税をまかなうことができるかもしれません。 土地活用の方法としては、以下のものが挙げられます。

  • ・賃貸物件として活用する
  • ・トランクルームの経営を行う
  • ・太陽光発電のための土地の貸し出しを行う

これらの方法の中でも、地方の土地で家屋が建っている場合には、誰かに貸して賃料収入を得る方法を検討するべきでしょう。貸し出せば、放置した場合には避けられない害虫被害やカビ等による家の劣化を抑えることができます。 たとえ立地条件が悪くても、都会の喧騒を嫌い田舎で暮らしたいと思っている人や、子供を自然豊かな環境で育てたいと思っている人等、思いがけない借り手が現れる可能性もあります。

土地の所有権放棄について

残念ながら、土地や建物といった不動産の所有権の放棄は認められていません。 所有権とは、特定のものを自由に使用・収益・処分する権利のことです。そのため、土地も好きに処分することができるように思われますが、少なくとも現在は、土地の所有権を放棄する制度は設けられていません。 したがって、所有権を手放す最も確実な方法は、第三者に譲渡することとなります。

土地の相続放棄に関するQ&A

相続人全員で相続放棄をしようと思うのですが、名義がそのままなのが気になります。名義変更を行っても良いですか?

相続放棄をしたいのであれば、土地の名義変更をしてはいけません。なぜなら、相続財産の名義変更は「法定単純承認」の要件に該当してしまうからです。 「法定単純承認」とは、民法に定められている制度であり、一定の行為を行った場合に、無条件に亡くなった人の財産を相続する効果を生じさせる「単純承認」を行ったものとみなす制度です。 単純承認したとみなされる場合として、相続財産の処分行為(財産の現状や性質を変更する行為や、財産権の法律上の変動を生じさせる行為等)を行った場合が挙げられます。 この点、相続財産である土地の名義変更を行うことは、財産の処分行為である「財産権の法律上の変動を生じさせる行為」に当たります。 したがって、土地の名義変更は法定単純承認の要件に該当するため、名義変更を行うと相続放棄はできなくなってしまいます。

相続放棄後、土地に建っていた家屋の解体費用を求められたのですが、支払わなければなりませんか?

質問のような事態が生じるケースとしては、以下の2つのケースが考えられますが、どちらの場合にも解体費用の負担をする必要はありません。 まず、自治体が「空き家条例(空き家の所有者に必要な措置を勧告できる旨を規定する条例)」に基づき、倒壊の危険のある建物の相続人と推定される人(=相続放棄をした元相続人)に家屋の解体を求めるケースです。 登記簿の記載だけでは、元相続人が相続放棄をした事実はわかりません。そのため、自治体は元相続人に解体や解体費用の負担を求めるのですが、相続放棄をしている場合にはそもそも解体義務を負わないため、解体費用を負担する必要はありません。 次に、相続放棄をせずに相続した他の相続人が、かつて相続人であったことを理由に、元相続人に解体費用の分担を求めてくるケースです。 相続放棄をした場合にははじめから相続人ではなかったものとして扱われますし、相続財産に関するあらゆる権利や義務がなくなります。 そのため、このケースでも家屋の解体義務を負わないのはもちろん、解体費用を負担する必要はありません。

被相続人に土地を生前贈与してもらったのですが、相続放棄はできますか?

被相続人から土地を生前贈与してもらっていた場合でも、不要なほかの財産について相続放棄することができます。 そもそも、生前贈与は生前に財産を贈る行為です。一方で、相続は被相続人の死後に所有者のいなくなった財産を受け継ぐことなので、性質がまったく異なります。 したがって、生前贈与と相続放棄には関係がないので、生前贈与を受けたら相続放棄ができなくなるといったことはありません。 ただし、生前贈与を受ける時点で、贈与をする被相続人に債務があり、贈与が債権者の権利を害することになると知っていた場合には、債権者によって生前贈与が取り消されるケースがあります。この場合についても、相続放棄ができなくなることはありません。

土地の相続放棄を行う前に、まず一度弁護士へご相談ください

土地の相続放棄は、管理義務の問題や建物の所有権の問題も絡むため、複雑になることがあります。 また、安易に相続放棄を選択すると管理義務の費用がかかってしまい、結果的に損をしてしまうおそれもあります。 相続財産の調査を詳細に行い、相続放棄のメリットやリスクをしっかりと把握するためにも、法律の専門家である弁護士に相談するべきでしょう。 弁護士に依頼すれば、相続財産の調査や相続放棄の手続等、すべてを一貫して任せることができます。相続放棄は撤回できないことに加えて、一度申立てが却下されると、再び相続放棄の申立てをすることはできなくなってしまいます。そのため、相続放棄をするべきか否かの判断と相続放棄の手続は、専門家のアドバイスを受けながら慎重に行うべきです。 ご自身で対応して問題が生じてしまう前に、まずは一度、弁護士へご相談ください。