小規模宅地等の特例とは？適用要件や計算方法などわかりやすく解説

監修福岡法律事務所 所長 弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates

被相続人から自宅や事業用の土地を相続した場合、土地の価格が高額だと、相続税も高額になってしまいます。十分な預貯金等がないと、相続税を支払うために土地の売却を余儀なくされることになりかねません。 小規模宅地等の特例は、土地の評価額を減額することによって、相続税の金額を抑えるための制度です。特例が適用されるためには要件を満たす必要があるため、慎重に手続きしなければなりません。 この記事では、小規模宅地等の特例の対象となる土地や減額される割合、特例の要件、計算方法、申請方法、注意点等について解説します。

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方（被相続人）が住んでいた自宅の土地や、事業に使っていた土地等について、評価額を最大で80％減額してもらえる制度です。 相続税は財産の評価額をもとに計算されるため、土地の評価額が減額されれば、納めるべき相続税を大幅に抑えられます。 この特例は、土地の評価額をそのまま用いて相続税を計算すると税額が高額になり、相続した土地を手放さざるを得なくなるリスクを防ぐために設けられました。 残された家族が生活や事業の基盤を維持し、安心して住み続けたり事業を継続したりできるよう、相続や節税対策として多くの人に利用されています。 ただし、対象となるのは土地のみで、土地の上の建物自体の評価額は減額されませんので注意しましょう。

対象となる土地

小規模宅地等の特例の対象となる土地は、以下の4種類に分類されます。

• 特定居住用宅地等：被相続人が自宅として使っていた宅地等
• 特定事業用宅地等：被相続人が個人事業として使っていた貸付用ではない宅地等
• 貸付事業用宅地等：被相続人が貸地または貸家などの貸付用としていた宅地等
• 特定同族会社事業用宅地等：被相続人が発行済株式の過半数を有している法人の事業の用に供されていた、あるいは同法人が貸し付けていた宅地等

減額される割合

相続税を計算するときに、小規模宅地等の特例によって減額される割合と、対象となる土地の限度面積を表にまとめたのでご覧ください。

減額される割合は50％～80%とされています。詳細は国税庁のサイトで紹介されているのでご確認ください。

小規模宅地等の特例が適用される土地には、面積の上限だけでなく、多くの要件が付けられています。 適用の要件について、次項より解説します。

特定居住用宅地等

特定居住用宅地等の適用要件は、土地を相続する者が「配偶者」「同居していた親族」「それ以外の親族」のいずれに該当するかによって異なります。

【配偶者】

被相続人の配偶者は、無条件で特例の適用が認められます。

【同居していた親族】

被相続人と同居していた親族は、次の2つの要件を満たせば特例の適用が認められます。

【それ以外の親族】

被相続人の配偶者や同居親族以外の親族でも、次の要件をすべて満たせば特例の適用が認められます。

特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等

特定事業用宅地等

特定事業用宅地等の適用要件は、「被相続人の事業に使っていた土地」と「被相続人と生計を同一にする親族が事業に使っていた土地」のいずれに該当するかによって、事業承継要件と保有継続要件が次のように異なります。

【被相続人の事業に使っていた土地】

• 事業承継要件：相続税の申告期限までに、被相続人が行っていた事業を引き継ぎ、そのまま継続している
• 保有継続要件：相続税の申告期限まで保有している

【被相続人と生計を同一にする親族が事業に使っていた土地】

• 事業継続要件：相続開始前から相続税の申告期限まで、その土地を事業に使い続けている
• 保有継続要件：相続税の申告期限まで保有している

※土地の上の事業に使われている建物等の価額が、その土地の評価額の15％以上等の一定要件を満たせば、相続開始前の3年以内に事業を開始した土地であっても特例の適用が認められる可能性があります。

特定同族会社事業用宅地等

特定同族会社事業用宅地等の適用要件は、次のとおりです。

• 被相続人および親族で50％以上の持ち株を保有する法人が事業で使っている土地である
• 相続人が、相続税の申告期限時点で、その法人の役員である
• 相続人が、相続税の申告期限まで事業を継続し、その土地を保有し続ける

貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等の適用要件は、「被相続人が貸付事業用として利用していた土地」と「被相続人と生計を同一にしていた親族が貸付事業用として利用していた土地」のいずれに該当するかによって、事業承継要件と保有継続要件が次のように異なります。 ※相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた土地は、基本的に特例の適用外です。

【被相続人が貸付事業用として利用していた土地】

• 事業承継要件：相続税の申告期限までに、被相続人が行っていた貸付事業を引き継ぎ、そのまま継続している
• 保有継続要件：相続税の申告期限まで保有している

【被相続人と生計を同一にしていた親族が貸付事業用として利用していた土地】

• 事業継続要件：相続開始前から相続税の申告期限まで、その土地を貸付事業に使い続けている
• 保有継続要件：相続税の申告期限まで保有している

被相続人と同居していない親族の方でも、一定の要件を満たせば特例が適用される可能性があります。 一般的に、持ち家がない人が被相続人の土地を相続する際に適用される可能性があるので「家なき子特例」とも呼ばれます。

【家なき子特例の適用要件】

• 被相続人に配偶者や、同居している相続人がいない
• 相続開始前3年間に、相続人自身や配偶者、3親等以内の親族、特別な関係にある法人のいずれかが保有する持ち家等に居住していない
• 相続開始時に居住している家屋を、過去に一度も所有したことがない
• 相続開始時から相続税の申告期限まで、相続した土地を保有し続ける

家なき子特例が適用されるのは限定的なケースなので、ご自身が対象になるかどうかは、事前に専門家に相談するとよいでしょう。

小規模宅地等の特例は、土地の種類ごとに「限度面積」と「減額率」から計算します。 具体的な計算式は、次のとおりです。

これらを踏まえて、対象となる土地ごとに具体的な計算方法を紹介していきます。

特定居住用宅地等の場合

特定居住用宅地等の場合、限度面積330㎡まで、評価額を80％減額できます。

【評価額5000万円・面積300㎡の土地を相続した場合】

• 減額できる評価額
  5000万円×80％＝4000万円
• 特例適用後の評価額（相続税の課税対象）
  5000万円－4000万円＝1000万円

このケースでは、限度面積の範囲内なので、土地全体に80％減額が適用されます。 したがって、特例により4000万円減額できて、相続税の課税対象となる土地の評価額は1000万円となります。

【評価額5000万円・面積400㎡の土地を相続した場合】

• 減額できる評価額
  5000万円×（330㎡÷400㎡）×80％＝3300万円
• 特例適用後の評価額（相続税の課税対象）
  5000万円-3300万円＝1700万円

このケースは限度面積を超えるため、330㎡相当部分のみ80％減額が適用されます。 したがって、特例により3300万円減額できて、相続税の課税対象となる土地の評価額は1700万円となります。

特定事業用宅地等の場合

特定事業用宅地等の場合、限度面積400㎡まで、評価額を80％減額できます。

【評価額6000万円・面積350㎡の土地を相続した場合】

• 減額できる評価額
  6000万円×80％＝4800万円
• 特例適用後の評価額（相続税の課税対象）
  6000万円－4800万円＝1200万円

このケースでは、限度面積の範囲内なので、土地全体に80％減額が適用されます。 したがって、特例により4800万円減額できて、相続税の課税対象となる土地の評価額は1200万円となります。

【評価額6000万円・面積500㎡の土地を相続した場合】

• 減額できる評価額
  6000万円×（400㎡÷500㎡）×80％＝3840万円
• 特例適用後の評価額（相続税の課税対象）
  6000万円－3840万円＝2160万円

このケースは限度面積を超えるため、400㎡相当部分のみ80％減額が適用されます。 したがって、特例により3840万円減額できて、相続税の課税対象となる土地の評価額は2160万円となります。

貸付事業用宅地等の場合

貸付事業用宅地等の場合、限度面積200㎡まで、評価額を50％減額できます。

【評価額2000万円・面積180㎡の土地を相続した場合】

• 減額できる評価額
  2000万円×50％＝1000万円
• 特例適用後の評価額（相続税の課税対象）
  2000万円－1000万円＝1000万円

このケースでは、限度面積の範囲内なので、土地全体に50％減額が適用されます。 したがって、特例により1000万円減額できて、相続税の課税対象となる土地の評価額は1000万円となります。

【評価額2000万円・面積400㎡の土地を相続した場合】

• 減額できる評価額
  2000万円×（200㎡÷400㎡）×50％＝500万円
• 特例適用後の評価額（相続税の課税対象）
  2000万円－500万円＝1500万円

このケースは限度面積を超えるため、200㎡相当部分のみ50％減額が適用されます。 したがって、特例により500万円減額できて、相続税の課税対象となる土地の評価額は1500万円となります。

小規模宅地の特例には、いくつか注意しなければならない点があります。 主な注意点は以下のようなものです。

• 相続税の申告期限前に売却すると特例の適用ができない
• 相続時精算課税制度で贈与した宅地等に特例は適用できない
• 被相続人が老人ホームに入所していた場合の適用要件がある
• 二世帯住宅では同居が認められない場合がある

相続税の申告期限前に売却すると特例の適用ができない

小規模宅地等の特例を受けるには、相続税の申告期限（相続開始日の翌日から10ヶ月）まで、その土地を保有し続けて、居住または事業を継続する必要があります。 なぜなら、「対象となる宅地等を相続税の申告期限まで保有していること」が適用要件に含まれているためです。 もし申告期限前に対象となる土地を売却したり、転居したりすると、特例が適用されずに多額の相続税を負担することになりかねませんので注意しましょう。 もっとも、被相続人の配偶者が、居住用宅地等を相続する場合には適用要件が一切ないため、相続税申告期限前に対象の土地を売却していても特例が適用されます。

相続時精算課税制度で贈与した宅地等に特例は適用できない

相続時精算課税制度とは、子や孫への贈与について贈与税を課税せず、相続の発生時にまとめて相続税の課税対象とする制度です。 相続時精算課税制度を利用して贈与した土地には、小規模宅地等の特例を適用してもらうことはできません。そのため、特例の適用対象にしてもらうことができる土地を贈与してしまうと、結果的に税負担が重くなってしまうおそれがあります。 税負担を重くしないために、特例の適用対象にならない土地を贈与する方法等が有効です。制度の利用を考えている方は、前もって専門家に相談することをおすすめします。

被相続人が老人ホームに入所していた場合の適用要件がある

被相続人が老人ホームに入所していても、小規模宅地等の特例を適用してもらうことは可能です。ただし、適用してもらうために、以下の要件を満たす必要があります。

• 被相続人が亡くなる直前に、要介護認定や要支援認定などを受けていたこと
• 被相続人が特別養護老人ホームや有料老人ホーム、介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅などに入所していること
• 被相続人が上記の施設に入所後、その宅地等が事業用になっていたり、新たな者の居住用になっていたりしないこと

二世帯住宅では同居が認められない場合がある

二世帯住宅の場合、建物の登記状況によって「同居している」とは認められない場合があります。 二世帯住宅の建物の内部で行き来ができる構造であっても、建物を「区分所有登記」していると、法的には世帯ごとの別の建物とみなされるため「同居家族」とは認められず、小規模宅地等の特例は適用されません。 一方、被相続人の単独名義か、あるいは被相続人との共有名義で登記されていれば、二世帯住宅でも「同居家族」とみなされて、小規模宅地等の特例が受けられます。

小規模宅地等の特例は、被相続人が亡くなってから、主に以下のような流れで申請します。

1. 1. 被相続人が亡くなったことを知った日を含めて7日以内に、役所へ死亡届を提出する
2. 2. 被相続人が生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本を収集して、相続人を特定する
3. 3. 相続財産調査を行い、財産の評価額を確認して、財産目録の作成を行う
4. 4. 相続人の全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成する
5. 5. 自己のために相続が開始されたことを知ってから10ヶ月以内に、相続税申告書の提出および相続税の納付を行う

なお、相続財産に借金等が多い等の理由で相続放棄したい場合には、自己のために相続が開始されたことを知ってから3ヶ月以内に、家庭裁判所に申し立てる必要があります。

小規模宅地等の特例を適用してもらうためには相続税の申告をする必要があります。 相続税の申告における添付書類は、次のとおりです。

• 遺言書の写しまたは遺産分割協議書の写し
• 被相続人が生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書
• 【同居の親族であることを証明する書類】
  住民票など、小規模宅地等の特例を適用される相続人が、被相続人と同居していたことを証する書類
• 【別居の親族であることを証明する書類】
  • 戸籍の附票の写し
  • 借家の賃貸借契約書など
• 【被相続人が老人ホーム等に入居していた場合の書類】
  • 被相続人の戸籍の附票の写し
  • 要介護認定証など
  • 福祉施設の入所時の契約書の写しなど

別居していても小規模宅地等の特例は適用されますか？

被相続人と別居していても、小規模宅地等の特例が適用されるケースがあります。 たとえば、配偶者であれば同居の有無に関係なく無条件で特例の対象になります。 また、別居していた親族でも「家なき子特例」の適用要件を満たす場合や、「生計同一（被相続人と生活費等を一緒にしている）」と認められる場合は適用可能です。 特例の適用において「生計同一」と判断される具体例として、次のようなケースがあります。

• 進学のために遠方で一人暮らしをしている子供に、親が家賃や生活費、学費を仕送りしている
• 単身赴任中の夫が、離れて暮らす家族に毎月生活費を送金していて、休暇には帰省している
• 介護施設に入所している親に対して、子供が介護費用を負担している

マンションやアパートにも小規模宅地等の特例は適用できますか？

被相続人が保有していたマンションやアパートについても、要件を満たせば小規模宅地等の特例は適用できます。

• 被相続人が自宅として使用していたマンション・アパートの場合
  被相続人が居住していたマンションやアパートは「特定居住用宅地等」の特例が適用されます。
  被相続人の所有する敷地利用権の割合に基づいて、330㎡まで80％の減額が可能です。
• 被相続人が賃貸目的で使用していたマンション・アパートの場合
  被相続人が賃貸目的で第三者に貸し付けていたマンションやアパートは「貸付事業用宅地等」の特例が適用されます。
  200㎡までの面積に対して50％の減額が可能です。

小規模宅地等の特例の併用はできますか？

小規模宅地等の特例は、複数の土地がある場合も併用して適用できます。 ただし、どの宅地等に特例を使うかによって限度面積や減額割合が変わるため、最適な組み合わせを選ぶことが重要です。 たとえば、自宅の土地（特定居住用宅地等）と事業用の土地（特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等）は完全併用が可能で、最大730㎡まで80％の減額が受けられます。 一方、貸付事業用宅地等の特例とほかの宅地等を併用する場合は、どの宅地等を優先するかによって適用範囲が変わるため注意が必要です。 特例を併用する場合、状況によって計算方法が複雑になるため、不安があるときは弁護士等の専門家に相談すると安心です。

小規模宅地等の特例は相続人が２人以上いても適用できますか？

小規模宅地等の特例は、相続人が2人以上のケースでも適用できます。 ただし、特例が適用されるのは「適用要件を満たす相続人の持分のみ」です。 複数の宅地がある場合は、相続人ごとに要件を満たせば、それぞれの宅地で特例が適用されることもあります。 なお、ひとつの宅地を共有名義で相続した場合でも、特例の限度面積は増えません。 たとえば、被相続人の自宅が400㎡でも、特定居住用宅地等の特例の限度面積は330㎡のままで、相続人全員で合計330㎡までが80％減額の対象となります。 誰が、どの宅地を取得するかは、相続税の申告期限までに遺産分割協議で決めておきましょう。

小規模宅地等の特例は、相続税を減額するために有効な制度です。しかし、配偶者が自宅等を相続するケース以外では、取得者ごとの要件が多岐にわたり非常に複雑です。 そのため、相続が発生した時に確実に特例が利用できるように準備しておく必要があります。 そこで、小規模宅地等の特例の利用を考えている方は、弁護士法人ALGにご相談ください。私たちであれば、特例が適用されるか否か、適用条件を満たす方法について適切にアドバイスすることができます。 そのほか、指定の相続人に相続財産を引き継ぐ方法や、各種節税方法等についても、併せてご相談ください。