不動産を利用した相続税対策｜不動産の購入や特例・生前贈与の活用について

監修福岡法律事務所 所長 弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates

相続が発生したときに、相続税を抑える方法として、不動産を活用することが挙げられます。 不動産の相続には様々な優遇措置があり、うまく活用すれば相続税を抑えることが可能です。現金や預貯金をそのまま相続するよりも有利ですので、ご検討いただきたいです。 ただし、不動産の購入や相続後の売却には、費用や手間がかかるだけでなく、注意しなければならない点も存在するので注意しましょう。 ここでは、不動産による相続税の節税対策を、注意点も併せて解説します。

財産は、現金や預貯金等で財産を所有しているよりも土地として所有している方が、相続税額を計算するときの評価額が下がるため、相続税対策として利用できる可能性があります。 相続税額の計算のときに、現金および預貯金は、被相続人が亡くなったときの残高が利用されます。一方で、土地の場合には、「倍率方式」または「路線価方式」によって利用する価額が評価されます。 それぞれの評価方式は、以下のようなものです。

• ・倍率方式 固定資産評価額に地域ごとに定められた倍率を乗じて評価する方式
• ・路線価方式 各道路沿いの土地について定められた価額によって評価する方式

これらの評価方式によって算出される土地の価額は、購入額よりも安くなっているケースが多いです。 他にも、賃貸不動産の評価額は抑えられるという特性や、「小規模宅地等の特例」によって評価額を減額する方法もあります。

現金や預貯金ではなく、不動産として財産を所有することにより節税できる方法として以下のものが挙げられます。

• ①不動産を購入する
• ②不動産を賃貸物件にする
• ③特例や制度を利用する
• ④生前贈与を活用する

上記の方法について、それぞれ解説します。

不動産を購入する対策法

不動産を相続すると、相続税を支払うときの評価額が、購入時よりも下がるケースが多いです。 評価額が高額になってしまうと、相続税は単純に比例して増額されるわけではなく、税率も上がってしまいます。そのため、相続する遺産が高額になることが見込まれるのであれば、不動産の購入を検討する価値があります。 一般的に、土地の評価額は売買価格よりも20%程度、建物の評価額は売買価格よりも30%程度は減額される可能性があります。 ただし、不動産の価格は、事故や社会情勢の変化等の理由で暴落するリスクもあります。もしも高額な不動産を購入してしまうと、売却したときに損失を被るリスクがあるので注意しましょう。

マンションを購入する場合

マンションを購入した場合は、評価額を購入額に比べて大分低額になります。区分所有マンションの一部屋を所有場合、マンションの敷地も持分に応じて所有していることになりますが、一戸建てを所有する場合と比べて所有する土地の面積が小さくなることから、評価額が大きく減額されやすいです。 さらに、購入したマンションを賃貸すると、所有者の利用が制限されるため、自分で利用するときと比べて評価額を引き下げられます。 加えて、マンションでも「小規模宅地等の特例」を利用できるので、土地の評価額を80%減額できる可能性があります。1戸あたりの土地の面積は330㎡以下である場合が多いので、大半のマンションは面積の要件を満たすはずです。 なお、かつてはマンションの評価額を算定するときに高層階であるか、低層階であるかを考慮していなかったため、タワーマンションの高層階を購入すれば、購入額と評価額との差が大きくなりました。しかし、近年では高層階の評価額を高く算出するように改められたため、この方法は有効でなくなったので注意しましょう。

不動産は借入金で購入した方が相続税対策になる？

借入金で不動産を購入したとしても、相続税対策になるとは限りません。たしかに、借金は相続財産から差し引かれるので、相続税が安くなると誤解しやすいです。しかし、借金で購入した不動産の分だけ財産も増えてしまうので、借金した分だけ相続税が安くなるわけではないのです。 とはいえ、不動産の評価額は購入額よりも低くなるので、その差額だけ相続税の評価額が下がります。それでも、借金を増やして不動産を購入するのはリスクが高いと考えられます。 なぜなら、借金をすれば利子の支払いが生じて損をするからです。さらに、不動産は価値が落ちる場合があるため、最悪の場合には借金を返済できなくなってしまいます。無理をしてまで節税をしようとは考えないようにしましょう。

不動産を賃貸物件にする対策法

不動産を賃貸物件にして相続すると、建物と土地の評価額を低く計算することができます。 建物の評価額は、借家にしていると一定の割合で下がります。この割合のことを借家権割合といいます。 借家権割合は30%と定められているので、借家の評価額は以下の式によって算出することができます。

また、土地の評価額についても、借地にしていると一定の割合で下がります。この割合のことを借地権割合といいます。 借地権割合は地域によって異なる割合が定められており、30%～90％の範囲で、10%刻みで定められています。例えば、東京駅の周辺では90%とされています。 借地の評価額は以下の式によって算出します。

つまり、借地権割合が90%の地域にある土地で、貸家の敷地である場合、借地の評価額は以下の式となります。

この場合には、土地の評価額は通常の土地よりも27%差し引かれることになります。

賃貸不動産の所有を法人化すると相続税対策になる？

賃貸不動産を被相続人の所有物から法人の所有物にすることで、相続財産からの除外が可能です。

この方法では、家賃収入を役員報酬等として相続させたい者に受け取らせることによって、所得を分配することができます。 被相続人が亡くなるまで家賃を受け取ると、相続財産も増えていっていまいますが、役員報酬等として相続人等に分配すれば、贈与税を取られずに生前贈与を行ったのと同様の効果を発生させることが可能です。

ただし、学生等の役員として不適切な者については、この方法は使えません。また、法人税を取られる等のデメリットもあるので、賃貸不動産の所有の法人化は家賃収入が多額になるケース等だけ考えましょう。

相続税対策として不動産投資を行う際の注意点

相続税対策になると考えて不動産投資を行う場合、投資にはリスクが存在することを考えなければなりません。 不動産投資のリスクとして、主に以下のものが挙げられます。

• ・住宅ローンを組んだ場合、金利が上昇して返済が難しくなるリスク
• ・空き部屋があると家賃収入が減るリスク
• ・地方や郊外などの地域では需要が低下し、予想以上に空き部屋が発生するリスク
• ・大雨や台風、地震等の自然災害、あるいは火災等によって不動産の価値が下落するリスク
• ・家賃の滞納や住人のトラブルが発生するリスク
• ・老朽化による修繕費用が発生し、高額になるリスク

特例や制度を活用した対策法

相続税は、負担を軽減するための制度・特例を知っておくことで対策が可能です。 以下で、考えられる対策について解説します。

「小規模宅地等の特例」を利用する

小規模宅地等の特例とは、相続人が住居等を失わないようにするために、家屋等が建っている敷地の相続税を減額するための制度です。

具体的には、被相続人等が居住用として利用していた建物の敷地の課税価格を減額します。ただし、あまりにも広大な敷地には適用できず、面積は330㎡が上限です。 この特例によって減額できる敷地の評価額は、最大で80%です。適用対象は戸建てだけでなく、マンションについても適用できます。たとえマンション全体の敷地が1万㎡であっても、100戸があれば平均して敷地は100㎡になるので、面積の要件に収まる可能性が高いです。

ただし、面積の要件以外にも、相続するのが被相続人の親族であることや、遺産分割が終わっていること等の要件も設けられています。 二世帯住宅であっても制度の適用対象になり得ますが、同じ建物に被相続人と相続する親族が同居していること等の要件が増えるため注意しましょう。

「地積規模の大きな宅地」の評価を利用する

「地積規模の大きな宅地」とは、簡単にいえば「広すぎて使い勝手の悪い土地」のことです。「地積規模の大きな宅地」だと認められれば、相続税を計算するときの評価額が減額されます。 「地積規模の大きな宅地」であるためには、土地の面積や区域、容積率が以下の大きさである必要があります。

【土地の広さ】
・三大都市圏 500㎡以上
・三大都市圏以外 1000㎡以上の土地
【区域】
・普通商業・併用住宅地区または普通住宅地区である
・市街化調整区域でない
・都市計画法に規定する工業専用地域でない
【容積率】
・東京都の特別区 300％未満
・それ以外 400％未満

上記の要件を満たせば、路線価に基づく土地の評価額を補正した金額を用いることができます。基本的に、土地が広くなればなるほど評価額を下げるように補正されます。 なお、【土地の広さ】の三大都市圏の定義ですが、東京都・大阪府・愛知県における多くの自治体と、それらの都府県の周辺に存在する府県における多くの自治体に適用されます。

生前贈与を活用した対策法

生前贈与とは、相続財産を減らすこと等を目的として、被相続人になる予定の者が、相続人になる予定の者等に贈与をすることです。 贈与税は1年に110万円までは非課税なので、これを利用して節税をすることができます。 ただし、被相続人が亡くなる前の3年間に行った生前贈与については、相続の一部として扱われるため注意しましょう。

相続時精算課税制度を利用して贈与する

相続時精算課税制度とは、60歳以上の親または祖父母から、18歳以上の子または孫への贈与について、贈与を行う1人につき2500万円までは、贈与税の課税価格から、その贈与を受けた金額を控除することができる制度です。 これは、簡単にいうと、2500万円までの贈与については、贈与税がかからないということです。2500万円を超える贈与については、超過額について20%の贈与税が課税されることになります。 注意点としては、相続時精算課税制度は税金が2500万円まで免除されるわけではなく、その贈与された財産は実際に相続税が課税されるときに精算されることになります。 例えば、親が子に2500万円を贈与した後で、贈与した親が亡くなり7500万円の相続が発生した場合には、「2500万円+7500万円」により1億円の遺産として相続税が課せられます。 ただし、贈与する財産の評価は贈与した時点で行われるため、例えば不動産を贈与した後で再開発によって不動産価格が上昇した場合等には得をすることになります。 なお、相続時精算課税制度の適用を受けるためには、申告期限内に「相続時精算課税選択届出書」を贈与税の申告書に添付して提出しなければなりません。

住宅取得資金を贈与する

父母や祖父母などから住宅取得等資金の贈与を受けた場合、後述するような要件を満たせば、一定額について、贈与税が非課税となります。 この制度を受けるためには、贈与を受けた資金で贈与の年の翌年3月15日までに住宅を購入等していることや、贈与を受ける者は贈与年の1月1日の時点で18歳以上であること（令和4年3月31日以前の贈与については「20歳」）、贈与を受けた年の合計所得が2000万円以下であること等の要件があり、非課税限度額は、住宅の種類や取得等の契約締結日などによって異なります。また、期間限定の特例措置であり、令和5年12月31日まで継続されることになっていますが、最新の情報をきちんと確認する必要があります。 なお、非課税の特例の適用を受けるためには、申告期限内（贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間）に、非課税の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書及び必要書類を、納税地の所轄税務署に提出する必要があります。

贈与税の配偶者控除(おしどり贈与)を利用する

贈与税の配偶者控除(おしどり贈与)とは、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産の贈与又は居住用不動産を取得するための資金の贈与が行われた場合に、基礎控除110万円のほかに最高2000万円まで贈与税が非課税となる制度です。つまり、合計2110万円までの贈与税が非課税になるのです。 この制度を利用するためには、贈与を受けた翌年の3月15日までに実際にそこに住み、その後も住み続ける見込みであることが必要です。 なお、この制度を使えるのは1回だけであり、相続の場合にはかからない不動産取得税や高額の登録免許税がかかってしまうデメリットがあります。そのため、利用するか否かは慎重に検討しましょう。

不動産を活用して相続税対策を行うことにはリスクもあります。 主なリスクとして、以下のものが挙げられます。

• ・遺産分割をしづらくなるため、相続人の間でのトラブルにつながるリスク
• ・購入した不動産の価値が、何らかの理由によって下がってしまい、現金のまま相続した場合よりも損をしてしまうリスク
• ・現金が必要になって売却するときにも税金を取られるうえに、手数料を支払うことになるリスク
• ・賃貸しようとしても借りる人が現れないリスク

これらのリスクを避けるために、遺言書を残すことや、なるべく資産価値が下がりにくそうな不動産を選んで購入すること、一定の現金や預貯金を残しておくこと等を心がけましょう。

不動産を所有していると固定資産税を支払う必要があります。そのため、不動産を相続しても使い道がない状況では、相続の前に売却してしまうのも良いでしょう。 また、不動産は遺産分割しづらいため、相続がトラブルに発展するリスクがあるならば、事前に売却して現金にしてしまった方が分割しやすくなります。 状況に応じて、不動産の購入や売却を検討する必要があります。

不動産を利用した相続税対策は、その時期や方法が様々です。特に、遺産が高額になり、相続税も高額になってしまう方については、遺産の評価額を引き下げるためにも不動産の活用を検討する価値があります。 しかし、安易な不動産の購入は、価値の低下等による遺産の目減りにもつながりかねません。また、不動産の評価額を引き下げるための特例が利用できなければ予定が狂ってしまいますし、相続が生じた後で、不動産を巡って遺族間の争いに発展するリスクもあることから、慎重な検討を行って準備する必要があります。 私たちにご相談いただければ、不動産を利用した相続税対策について、リスクも含めて十分に検討いたします。長期的な視点で、残されるご家族の生活を豊かにする協力をさせていただきます。