相続が始まったら必ず相続登記をしよう！相続登記の基礎知識について

監修弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates 執行役員

人が亡くなると相続が発生します。相続によって遺産である不動産の所有者が変わった場合、新たに所有者となった方を不動産の所有者として相続登記することが必要になります。 相続登記は、相続登記の原因によって必要となる書類等が異なり、手続きが複雑なため、自分で行うのは大変です。だからといって、相続登記を怠ると、後述するとおりトラブルの原因になってしまうため注意が必要です。 ここでは、相続登記についての基礎知識や注意点について説明します。

相続登記とは、不動産の所有者であった被相続人が亡くなったときに、相続人へ登記名義の変更をすることです。 不動産には、所有者等を明らかにするための「登記制度」という制度があります。これにより、不動産の種類や面積、番号、所有者名といった情報が登録され、法務局で管理されることになります。名義は相続によって所有者が変わると自動的に変更されるというものではないため、相続登記の申請が必要になります。 相続登記の手続きをすることによって、その不動産の所有者が相続人に変更されたことを第三者に証明できるようになります。

現在は、不動産の所有者が死亡しても、相続登記を行うことが義務づけられておらず、登記の期限も存在しません。 しかし、相続登記を行わずに放置していると、売ることや貸すことが難しくなる等のデメリットが生じる場合があります。 また、相続登記は2024年4月1日から義務化される予定です。正当な理由なく相続登記をしないと、10万円以下の過料に処せられるおそれがあります。 相続登記は、行わないままで時間が経つと、さらに相続が生じて権利者が増えてしまい、行いにくくなってしまうおそれがあります。相続登記をせずに放置している不動産があるならば、早めに登記を行っておくことをおすすめします。

相続登記手続きをしなかった場合のデメリット

相続登記手続きをしなかった場合には、以下のようなデメリットが生じるおそれがあります。

• ・時間が経つと、さらに相続が生じて相続人が増えていき、相続登記をするのが難しくなっていくため、相続登記の義務化に対応できなくなるリスクが高まる。
• ・どのような相続が行われてきたのかを調査するための費用が高額になるリスクが生じる。
• ・土地や建物を売却することや、担保として活用することができない。
• ・権利関係が分かりづらいため、土地や建物を賃貸することが難しくなる。
• ・法定相続人のうちの誰かが借金を返せなくなると、法定相続分による登記が行われ、持ち分を差し押さえられてしまうリスクがある。

詳細については下記の記事をご覧ください。

相続登記を放置することで相続人に及ぼす影響

相続登記には、主に以下の3つのパターンがあります。

• ①遺産分割協議による場合
• ②遺言による場合
• ③法定相続分による場合

上記のどのパターンによる相続であるかによって、それぞれ必要な書類が異なります。 そして、相続のために必要な書類の作成や収集は、いずれも簡単ではないので、専門家への依頼を検討するべきでしょう。 相続登記の3つのパターンについては、以下の記事で詳しく解説しています。

相続登記の手続き方法

相続登記を行うために、以下のような費用がかかります。

• ・登録免許税
• ・調査費用
• ・戸籍謄本、住民票、印鑑証明書等の必要書類の取得費用
• ・弁護士や司法書士への依頼料

上記の費用のうち、登録免許税とは登記をする際に支払う税金です。 具体的には、固定資産税評価証明書中の、固定資産評価額の0.4%の金額を納付することになります。 例えば、固定資産評価額が5000万円の土地を1人で相続した場合には「5000万円×4/1000=20万円」を支払います。 なお、登録免許税について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

登録免許税の計算方法と免税措置

相続登記の手続きの流れは、以下のようになります。

1. 1　不動産所有者の死亡
   不動産所有者の死亡とともに、相続が発生します。
2. 2　遺言書の有無の確認
   遺言書の有無を確認し、遺産分割の方法を決定します。
3. 3　相続人の確定
   戸籍を集め、相続人を確定します。
4. 4　相続する不動産の調査・確定（遺産分割協議）
   相続の対象である不動産を調査し、他人の手に渡っていないか等の確認を行うとともに、不動産の相続分を指定した遺言がない場合には、誰がどの不動産を相続するかを確定します。
5. 5　相続登記を法務局へ申請
   相続登記に必要な書類を準備し、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請を行います。このとき、窓口・郵送・オンラインでの申請のうち好きなものを選ぶことができます。

なお、相続登記について必要な書類や、マンションや農地の相続に関する解説等については、以下の記事をご覧ください。

相続登記の手続きについて

相続登記は、通常は相続人全員で行いますが、1人で行うことが可能なケースもあります。 そもそも、不動産の所有権に関する登記は、多くの場合、手に入れる者（登記権利者）と手放す者（登記義務者）が共同して行います。これを「共同申請の原則」といいます。「共同申請の原則」が採用されているのは、誰かが偽りの登記を申請して、不動産を自分の物にするリスク等を抑えるためです。 しかし、相続登記については、不動産を手放す者（登記義務者）が亡くなっているため、例外的に不動産を手に入れる者（登記権利者）だけで申請することが認められています。ただし、相続を受けた者が全員で申請するのが望ましいと考えられています。 相続登記を相続人の1人だけでできるのは、法定相続分による相続登記を行う場合です。
例えば、父親が所有している土地を母A・子B・子Cが相続するケースでは、法定相続分による相続をすると、母Aの持ち分が1/2、子Bの持ち分が1/4、子Cの持ち分が1/4です。このとき、母A・子B・子Cの誰であっても、1人で法定相続分による相続登記を行うことが可能です。

遺言がある場合の相続登記手続き

遺言がある場合、相続登記のために必要な書類が、遺言が無い場合とは異なることに加えて、遺言の内容によっても手続きが異なってくるため注意が必要です。 遺言がある場合には、相続登記の際に遺言書を提出する必要があります。一方で、遺言書が無い場合には、法定相続分と異なる登記を行うときには遺産分割協議書が必要になります。 また、遺言の内容が「相続」であるときには、相続を受けた相続人だけで登記を行うことができます。しかし、遺言の内容が「遺贈」であるときには、遺贈を受けた者と遺言に関する手続きを行う者（遺言執行者など）による共同での手続きを行わなければなりません。

不動産の相続登記を申請するときに注意するべき点について、以下で解説します。

相続人一人に申請を任せきりな場合は注意！登記識別情報について

登記識別情報とは、不動産の登記申請をした際に、その登記によって登記名義人になる人に対して通知される、12桁の英数字を組み合わせたパスワードのようなものです。登記申請の際に本人を確認する方法として用いられます。 ただし、登記識別情報は申請した本人にしか発行されないことに注意が必要です。登記識別情報は不動産の売却等といった処分の際に必要であり、ないと手続きが煩雑になります。 登記申請の手続きを相続人一人に任せきりにはせずに、ご自身でも登記識別情報を入手されるようにしてください。

登記申請ができなかった場合、裁判で権利を主張することとなります

遺産分割協議で単独で不動産を相続することが決まった相続人は、単独で相続登記の申請をすることができます。しかし、その際には、遺産分割協議書や他の相続人の印鑑証明書を添付して、相続したことを証明しなければなりません。そのため、他の相続人が印鑑証明書の提出を拒む場合には、登記申請ができなくなってしまいます。 このような場合には、相続登記手続きに協力しない相続人を相手に裁判を起こすことになり、非常に手間がかかります。

共有名義での相続登記はできる限りやめておきましょう

共有名義とは、簡単にいえば、1つの不動産を2人以上の者が所有している状態のことです。例えば、父親が所有している家を母A・子B・子Cが法定相続分に従って相続すると、母Aが1/2、子Bが1/4、子Cが1/4の持ち分を所有する状態になります。 相続登記を共有名義にすると、売却や長期間の賃貸等をする際に共有者全員の同意が必要になり、不動産の活用に大きな制限を受けてしまいます。また、共有名義人に負債があった場合、共有名義人の持分を差し押さえられてしまうおそれもあります。 共有名義での相続登記について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をご覧ください。

共有名義の相続登記、トラブルを未然に防ぐためのポイント

相続登記は変更・やり直しができますか？

遺産分割をやり直し、相続登記の変更・やり直しが必要になった場合、相続登記を変更・やり直すことは可能です。ただし、新たに贈与税や登録免許税等がかかることがあります。 例えば、遺産分割協議で長男が土地を相続することが決定し、相続登記も完了したとします。しかし、後になって協議をやり直し、やはり二男に土地を相続させることになった場合、税務上は長男から二男への贈与とみなされるため、贈与税等が課されます。加えて、土地の名義を二男へと変更する必要があるため、長男名義の所有権移転登記の抹消と、二男を名義人とする登記申請に伴う登録免許税も課されることになります。

相続放棄をするのであれば相続登記は必要ありませんか？

相続放棄をしても、相続登記は行うべきです。なぜなら、登記名義人を被相続人のままにしていると、固定資産税の納税通知が来てしまうおそれがあるからです。 固定資産税の納税義務者は不動産の所有者ですが、亡くなった方は所有者にはなれません。そのため、不動産の所有者が亡くなると、新たに当該不動産の所有者になるだろうと推定される相続人のもとに納税通知が来ることになるのです。納税通知が来ると、固定資産税を支払ってから、相続した者（本来の納税義務者）に請求することになります。 納税通知が来ることを防ぐためには、相続した者に相続登記をしておく必要があります。 詳細については下記の記事をご覧ください。

相続放棄後でも固定資産税の支払い義務はあるのか

不動産を売却する予定なので、相続登記は買い主にしてもらえますか？

不動産の登記は、実態に即した形になっていなければなりません。具体的にいうと、実際に所有権が移動した順に登記が行われる必要があります。 つまり、名義を相続人に変更しないと、売買による所有権移転登記をすることができません。相続した不動産を売却するならば、売買前に必ず相続登記を行っておかなければなりません。 したがって、名義変更をせずに相続不動産を売買することはできません。

未成年でも相続登記は必要ですか？

相続人がたとえ未成年でも、相続登記は必要となります。 ただし、単独では相続登記をすることができないため、親権者、あるいは特別代理人が手続きをする必要があります。なお、特別代理人は、親権者も相続人であり、子である未成年者と利益相反してしまう場合に限って選任されます。 なお、法定相続分で相続登記を行う場合には利益相反することはないため、親権者が相続人であっても代わりに手続きをすることができます。

相続発生後も、相続登記をせず被相続人の家に住み続けていたのですが…

相続発生後も相続の登記をせずに被相続人の家に住み続けた場合、後々、他の相続人から遺産分割が終わっていないとして、その家の権利を主張されるおそれがあります。特に何代も相続の登記を怠っていると、他の多数の相続人から自分のものだと思っていた家の権利を主張されるおそれがあります。 この場合に、改めて自分の家として相続登記をしようとしても、何代も経ていることによって、相続人として印鑑を貰わなければならない人が多数に及んでしまうため、手続きが非常に困難なものになります。そのため、相続登記はその都度確実に行っておく必要があります。 もっとも、このような場合でも、相続ではなく時効取得によって不動産を取得したとして、家を自分のものとして登記する方法もあります。詳しくは弁護士にご相談ください。

相続登記の義務化が迫っており、放置していた不動産の登記を、今のうちにしておこうとお考えの方もいらっしゃるでしょう。しかし、相続登記をする際には、申請に必要な書類集めや遺産分割協議書、相続関係説明図等の作成が必要です。専門知識が必要となりますし、時間や手間もかかりますので、ご自身だけで手続きを進めることは難しいでしょう。 そこで、相続登記をする際には、まずは法律の専門家である弁護士に相談するのがおすすめです。特に、相続が発生してから長期間が経過してしまった場合には、会ったことのない親戚と交渉する必要が生じるケースもあるでしょう。そのような交渉や、面倒な手続きを早く済ませるために、まずは弁護士にご相談ください。