2024年4月1日から相続登記が義務化に！罰則など詳しく解説

監修弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates 執行役員

2024年4月1日から、相続登記を行うことが義務化されました。義務化以降に亡くなった方が所有していた不動産だけでなく、義務化以前に亡くなった方の不動産についても同様に義務が課されます。 登記を怠ってしまうと10万円以下の過料に処せられるおそれがあるため、相続登記を放置している場合には、すぐにでも対処を始めるべきです。 この記事では、相続登記の概要や義務化以外の改正、義務化される前に相続登記を放置するリスク等について解説していきます。

相続登記とは、被相続人から相続した不動産等の名義を、被相続人から相続人に移転する手続きです。 相続登記をする目的は、相続により移転する所有権の所在を明らかにすることです。相続登記を行わないまま放置していると、誰がその不動産を相続したのかが明らかでないため、取引等に影響を及ぼします。 登記は法務局の登記記録によって管理されているため、相続登記を申請する場所は法務局とされています。そのため、まずは相続する不動産の所在地を管轄する法務局に登記申請します。 相続登記について、さらに詳しく知りたい方は以下の記事を併せてご覧ください。

相続登記が義務化されるのは、相続登記が行われないままで放置され、所有者不明となった土地に関するトラブルが多発しているからです。 このような所有者不明の土地が多くなると、公共事業のための土地買収が行えなかったり、災害からの復旧・復興に支障が生じたり、土地が荒れて隣接地に悪影響を及ぼしたりします。そのため、相続登記の義務化によって、所有者不明土地の問題を解消することが目指されています。 相続登記が行われない土地が多いのは、遺産分割がまとまらないために相続人が決まらないことや、登記に手間や費用がかかること等が原因です。これまでは相続登記をしなくても罰則が科されることはなかったので、放置している人が多かったのです。 しかし、2024年4月1日から相続登記が義務化されたため、今後は、今まで放置していた土地等について、なるべく早く対応する必要があります。

義務化はいつから適用される？

相続登記を義務化する法案は、2021年に可決され、2024年4月1日から適用されました。 しかし、数十年に渡って放置していた不動産は、相続人の相続人が相続している場合や、さらにその相続人が相続している場合等もあるでしょう。このような状況では、相続人が誰であるかを確認するだけでも大変です。 専門家への相談は不可欠ですし、義務化された直後は特に対応に時間のかかることが予想されるため、なるべく早く専門家に相談しましょう。

相続登記の義務化の対象者は？

相続登記の義務化の対象者は、相続人だけに限定されません。
義務化の対象者は以下のような人です。

●相続により不動産を取得した相続人
相続によって不動産を取得した相続人は、相続登記義務化の対象者です。 ●特定財産承継遺言により不動産を取得した相続人
特定財産承継遺言によって不動産を取得した相続人は、相続登記義務化の対象者です。
特定財産承継遺言とは、相続財産のうち、特定の財産を相続人の1人または複数人に相続させる旨の遺言です。 ●遺贈により不動産を取得した相続人
遺贈によって不動産を贈られた受遺者は、相続登記義務化の対象者です。
遺贈とは、遺言によって財産を贈ることです。相続財産のうち、特定の財産を誰に対しても贈ることが可能です。 遺贈について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

相続登記の義務化後では、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、正当な理由なく登記をしないと10万円以下の過料に処せられます。 相続登記を行わなかった正当な理由と判断される可能性があるのは、次のようなケースです。

また、「不動産を取得したことを知った日」とは、次の両方の事実を知った日のことです。

• ①被相続人が死亡した事実
• ②自分が不動産を相続して所有者となった事実

相続登記は、基本的に相続人全員で行うものです。しかし、法定相続分による登記は、相続人のうちの1人だけでも行うことができます。 また、従来は法定相続分によらない相続登記に更正する場合には、相続人全員が権利者か義務者になって登記を行う必要がありました。しかし、法改正により、更正も単独で行えるようになっています。

法改正前の過去の相続にも適用される？

相続登記義務化の前に発生した相続についても、相続登記は義務化されます。そのため、相続登記をしないままで放置していた不動産がある場合、義務化された2024年4月1日から3年以内に相続登記をしなければなりません。 この期限内に登記しなければ、10万円以下の過料に処せられることがあります。 3年は十分な猶予のように感じるかもしれません。しかし、たとえば名義が曾祖父のままになっている不動産があると想像してみてください。 まず、曾祖父の相続人を確認し、その相続人を更に相続した人全員を確認し、その相続人を更に相続した人全員を確認し……と調査していくと、調査対象の人数は膨れ上がります。 昔の方が登記の名義人となっている場合、何回も相続が発生して多数の相続人がいるため、相続人を全員明らかにするための資料を集めるだけでも多大な労力がかかるのです。思い当たる不動産がある方は、相続登記を行うために、すぐにでも動くことをおすすめします。

3年以内に相続登記をすることが困難な場合は？

遺産分割協議が難航して、相続登記を3年以内に行うことができない場合には、以下の方法により過料に処せられるのを一時的に免れることができます。

①法定相続分で相続登記を行う
法定相続分による相続登記は、相続人の1人が単独申請することができます。また、法改正により、遺産分割協議がまとまった後の更正登記も単独申請できるようになりました。 しかし、法定相続人を明らかにするためには、被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本を集めなければならない等、手間やコストがかかってしまいます。 ②改正法で新設された「相続人申告登記」を行う
相続人申告登記とは、相続人が単独で、自分が相続人であることを申告して行う登記です。 この登記を行えば、登記義務を果たしていないものとは扱われないため、過料に処せられるおそれはなくなります。 これらの手段はあくまで一時的なものであり、後述するような、相続登記を行わないために不動産の利活用ができないなどのリスクは解決できないので注意してください。

相続登記については、義務化以外にも様々な改正が行われました。
相続登記に関する改正について、次項より解説します。

住所変更登記の義務化と罰則の制定

相続登記の義務化に続いて、2026年4月1日には、登記名義人の「住所変更登記」「氏名変更登記」「名称変更登記」が義務化されました。 義務化の後では、不動産の所有者の住所が引っ越しによって変わった場合や、氏名が結婚によって変わった場合、不動産を所有する法人が称号を変更した場合等には、変更日から2年以内に「住所変更登記」等を行う義務があります。 このような義務が課されるのは、登記記録の住所や氏名等の変更登記が行われていないことも、所有者不明土地が増える原因の1つだからです。これまでは、所有権の移転等が発生するまで放置されるケースが大半でしたが、今後はなるべく早く対応することが望ましいでしょう。 義務化の後で、正当な理由なく住所変更登記等を行わないと、5万円以下の過料に処せられるおそれがあります。

法務局による所有者情報取得の仕組みの制定

個人が新たに不動産を取得して登記を行う場合には、法務局に生年月日の情報を提供することが義務化されます。 不動産の登記記録には、所有者等の生年月日は記載されません。しかし、提供された生年月日の情報は、法務局の内部において住民基本台帳ネットワークシステムの検索用データとして利用されます。 これにより、法務局が住民基本台帳ネットワークシステムで検索して、不動産登記の所有者の氏名や住所が変わったことを把握したときには、所有者に確認した上で、法務局による変更登記が行われるようになる予定です。

土地の所有権放棄の制度化

相続土地国庫帰属法が制定されて、相続した土地の所有権を国庫に帰属させることができるようになりました。 これまでは、不要な土地だけの所有権を手放す制度がなく、遠方に住んでおり利用する予定のない土地であっても相続するか、相続財産すべてを相続放棄するしかありませんでした。しかし、新たな制度によって、相続した土地の所有権を国庫に帰属させ、手放すことができるようになりました。 ただし、土地の状態によっては国庫に帰属させることができない場合があります。例えば、建物が存在する土地や土壌が汚染されている土地は放棄が認められません。また、地下に埋設物がある土地や車両等が放置されている土地は、国庫へ帰属させられないおそれがあります。

相続登記を移転しておかなければ様々なリスクや問題が生じてしまうおそれがあります。 登記を移転しないことのリスクや問題点について、次項より解説します。 なお、相続登記を放置したときの影響について、詳しく知りたい方は以下の記事を併せてご覧ください。

不動産の売却や活用ができない

一般的に、不動産を購入する人は、購入後に自分が登記名義人となることを望んでいます。 そして、登記名義人でない人が、他人に対して登記を移すことはできません。 そのため、相続した不動産を売却する場合には、相続登記を行って、登記名義人を自分にしておかなければなりません。 たとえ、相続してすぐに売却する場合であっても、被相続人の名義になっている不動産をそのまま売却することはできません。まずは相続登記を行ってから、売却する必要があります。

銀行から融資を受けられない

例えば、相続した土地に家を建てる場合には、住宅ローンを組むために、土地等に抵当権が設定されることが多いです。 しかし、抵当権が設定されたときに、土地に「抵当権設定登記」を行うためには、相続登記をして自分が所有者になっていなければなりません。

権利関係が複雑になってしまう

相続登記を行わずに放置していると、相続人のうちの誰かが亡くなってしまい、次の遺産相続が開始されてしまうおそれがあります。 相続登記を行うためには、遺産分割協議書が必要となります。遺産分割協議書を作成するためには、相続人全員による遺産分割協議が必要であり、当初の相続人だけでなく、次の相続による相続人も参加してもらわなければなりません。 相続人が増えると、顔も名前も知らない人が相続人になっているケースもあるため、遺産分割協議がまとまりにくくなってしまいます。

不動産が差し押さえられる可能性がある

相続人のうちの誰かが借金の滞納等していた場合には、相続した不動産が債権者によって差し押さえられるおそれがあります。 このとき、債権者は「債権者代位権」を行使して、法定相続分による相続登記を行い、自分がお金を貸している相続人の持ち分について差押登記を行います。 債権者による差押登記が行われてしまうと、差押登記が抹消されなければ、遺産分割協議によって不動産の所有権を単独で相続したとしても、債権者に権利を主張しても認められません。 また、差し押さえ登記が行われた不動産は、相続人全員が合意しても実際上売却できないので注意しましょう。

相続登記の申請方法として、以下の3つの方法があります。

①法務局の窓口で申請する
必要書類を集め、不動産の所在地を管轄する法務局へ持参します。そして、窓口で登記申請書と必要書類を提出し、費用の支払いをして申請します。 ②郵送で申請する
登記申請書と必要書類を、不動産の所在地を管轄する法務局に郵送します。不動産が遠方にある場合には便利ですが、申請書や必要書類は専門的知識が必要となる部分が多く、慣れない場合には不備を生みやすいため注意しましょう。 ③オンラインで申請する
登記はパソコンからオンラインで申請できます。しかし、事前に電子証明書等の取得が必要であり、専門家以外は利用するのが難しいでしょう。 相続登記の手続きについて、詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

相続登記にかかる費用

相続登記を行うためには、以下のような費用がかかります。 ●登録免許税
登記を申請するときにかかる税金です。相続による所有権移転登記では、固定資産税評価額の0.4％が課税されます。 ●戸籍謄本、住民票、印鑑証明書等の必要書類の取得費用
必要書類を集めるときにかかる費用です。戸籍謄本は1通450円、住民票や印鑑証明書は1通300円かかります。 ●弁護士や司法書士へ依頼した場合の費用
専門家に登記手続きを依頼すると、依頼料がかかります。一般的には10万～15万円程度かかります。

未登記建物も相続登記の義務化の対象になりますか？

未登記建物とは、通常、登記が一切されていない建物を指すことが多いですが、稀に面積や構造等について記載した「表題部」のみが登記された建物もあり、これも含みます。登記には「表題部」以外にも「権利部」が存在しており、相続登記は「権利部」に記載されます。そのため、「表題部」が登記されている建物については、今回の法改正によって相続登記を行う義務が生じると考えられます。一方で、「表題部」の登記については、相続登記義務化の範囲に含まれていません。ただし、「表題部」の登記を行う義務は、既に存在します。そのため、「表題部」の登記をしていないことは現状で登記義務違反となります。そして、この登記義務違反については10万円以下の過料に処せられるおそれがあります。そのため、すぐに「表題部」の登記を行ってから相続登記を行うようにしましょう。いずれにせよ、未登記建物についても相続登記を行いましょう。

不動産を相続放棄すれば、相続登記をする必要はないですか？

相続放棄をした人には、相続登記の義務化は適用されません。ただし、不動産だけを相続放棄することはできないので、相続放棄をするならば全財産の相続権を失うことになります。また、相続放棄ができるのは、相続の開始を知った日から3ヶ月以内です。土地や家を相続放棄したいと考えている場合であっても、それらだけを相続放棄することはできません。詳しく知りたい方は、以下の各記事をご覧ください。

2024年4月の相続登記義務化への対策は万全でしょうか。 相続登記を放置してしまっている不動産がある場合には、今すぐにでも相続登記のために動くべきです。 しかし、相続登記の手続きには、被相続人が生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本が必要になる等、さまざまな書類が必要となります。もしも、祖父母や曾祖父母等が亡くなったときの相続登記を放置していると、さらに手続きが大変になります。 そこで、相続登記を行うときには、専門家である弁護士にご相談ください。弁護士であれば、相続登記のための書類の収集や作成だけでなく、相続に伴う様々な不安についてもご相談いただけます。 例えば、相続の前後で引っ越したのに住所変更登記を行っていない場合等では、手続きがさらに複雑になります。このような場合もぜひ、弁護士にご相談ください。