相続登記の費用相場はいくら？自分でやると安く抑えられる？

監修福岡法律事務所 所長 弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates

土地や建物といった不動産について相続が発生した場合、相続登記を行って登記名義を移転する必要があります。相続登記は義務とされていますが、手続きには費用がかかります。 この記事では、相続登記にかかる費用について、相場や負担する者、安く抑える方法、費用がかかっても専門家に依頼するべきケース等について解説します。

相続登記とは、被相続人が所有していた不動産の名義を、相続人に移転する手続きです。相続登記をしておくことで、相続人が不動産を相続したことを示すことができます。また、相続した不動産を売却するとき等に、前提として相続登記が必要となります。 以前は、相続登記が義務ではなかったため、手続きが行われないままで数十年も放置されてしまうケースがあり、現在の所有者が不明になるため、土地の有効活用や災害復興などに支障をきたすことがありました。そこで、2024年4月1日から相続登記は義務化されました。

相続登記をするためには、主に以下の4種類の費用がかかります。

• 必要書類の取得費用
• 不動産の調査費用
• 登録免許税
• 専門家に依頼した場合の費用

これらの費用について、次項より解説します。

不動産の調査費用

不動産を所有していることは簡単には把握できないため、相続財産から漏れてしまうことや相続税の申告漏れを防止すること等を目的として調査します。 調査するときには、主に固定資産評価証明書や名寄帳、登記事項証明書を取得します。 固定資産評価証明書は、固定資産課税台帳に登録されている、土地や建物の評価額が記載された証明書です。 名寄帳は、不動産の所在や所有者、評価額等を記録した固定資産課税台帳を、所有者ごとにまとめたものです。 登記事項証明書は、土地や建物の登記記録を印刷した書類です。 主な必要書類の取得費用を、表にまとめたのでご確認ください。

必要書類の取得費用

相続登記を行うときには、添付が必要となる書類がいくつかあります。主な必要書類と発行場所は以下のとおりです。

被相続人の戸籍謄本などは、1通だけ取り寄せれば足りるとは限りません。なぜなら、被相続人が生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍を収集する必要があるからです。結婚や引っ越し等によって新たな戸籍が作られるため、以前の戸籍謄本も含めて収集します。 これらの書類の取得費用を、表にまとめたのでご確認ください。

相続登記のために必要な書類について詳しく知りたい方は、以下の記事を併せてご覧ください。

登録免許税

登録免許税とは、登記手続きのときに納める税金です。登録免許税は、基本的には次のような式によって算出します。

登録免許税の税額＝不動産の評価額×0.4％

つまり、不動産の評価額が1000万円であれば、登録免許税の税額は4万円になります。なお、不動産の評価額は、固定資産評価証明書によって確認できます。 ただし、不動産の評価額の1000円未満の金額は切り捨てます。また、登録免許税の税額の100円未満も切り捨てます。 計算の結果として、登録免許税の税額が1000円未満となった場合には、税額は1000円となります。 なお、登録免許税は、次のようなケースでは非課税になります。

• 評価額が100万円以下の土地を相続した
• 土地を相続によって取得したが、登記をせずに死亡した
• 土地の表題部所有者がすでに亡くなり、その相続人が所有権保存登記を行った

相続登記にかかる税金について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

専門家に依頼した場合の費用

相続登記の専門家への依頼料は、依頼先の事務所や地域、不動産の状況等によって異なるものの、おおむね5万～15万円程度であることが多いです。 依頼先は弁護士か司法書士です。行政書士などの専門家は登記の依頼を受けることができないため注意しましょう。 相続放棄の費用を抑える方法として、他の相続手続きなどとまとめて依頼すること等が考えられます。

相続登記の費用は、負担する者について決まりはありませんが、一般的に不動産の相続人が負担します。ただし、相続財産に含まれている不動産を相続したいと考える者がいなかったために、自分で活用する予定がないのに引き受ける形での相続もあり得るため、費用の負担について納得できない相続人がいるかもしれません。 そのため、相続登記の費用を負担する者について、遺産分割協議で決めておくとトラブルを防止できます。あるいは、不動産を相続した者の相続財産の取り分を多めにして、費用に配慮する方法等も考えられます。

不動産を売却して現金分割する場合は？

相続財産である不動産を売却して代金を分配する場合には、一般的に分配する金額に比例して登記費用を負担します。売却する前の相続登記を省略することは基本的にできないので、一旦は相続人の全員に登記名義を移転するケースが多いです。 しかし、相続登記の手間を削減すること等を目的として、相続人の1人に相続登記を行ってから売却し、代金を分配するケースも少なくありません。このようなケースでは、登記費用を1人で負担することになるため、その費用を上乗せした分配を行う等の対応を行います。

相続登記を自分で行うと、専門家への依頼料がかからないため、費用を安く抑えることができます。 しかし、登記手続きは慣れない人にとって難しいものです。必要な書類が多く、不備があれば訂正等が必要になります。 登記手続きが難しいと感じる方は、専門家に依頼することをおすすめします。

相続登記について調べた結果、自分でできそうだと感じるかもしれません。それでも、相続の状況によっては、専門家に依頼した方が確実なケースもあります。 費用がかかっても、専門家に相続登記を依頼すべきケースについて、次項より解説します。

不動産の数が多い場合

相続財産に数多くの不動産が含まれていると、手続きを行わなければならない件数が増えるため、自分で行うのが難しくなります。 複数の不動産について、まとめて手続きを行えるケースもありますが、管轄する法務局が異なると手続きをまとめられません。 手続きを行わなかった不動産があると、過料を支払うことになるリスクだけでなく、手続きに関わってもらう必要のある人数が増えるリスクもあるため、専門家に依頼した方が安心です。

相続人が多い場合や遠方に住んでいる場合

相続登記の手続きを行うためには、相続人全員の書類が必要です。そのため、相続人が遠方に住んでいる場合には、郵送などでやり取りを行わなければなりません。 他の相続人への訂正の依頼等、やり取りの負担を抑えるためには、専門家に依頼するべきでしょう。

遺産分割協議書の作成が必要な場合

遺産分割協議書とは、相続人の全員が参加して、相続財産の分配について決めた内容を記載した書類です。 作成したら、相続登記に活用するために、相続人の全員が署名し、実印によって押印することが望ましいです。また、印鑑証明書を添付することも必要となります。 相続人の全員が協力的でなければ、作成が進まなくなるおそれがあるため、専門家に依頼するべきでしょう。 遺産分割協議書の作成方法や作成するときの流れについて知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

配偶者居住権の設定登記を行う場合

配偶者居住権とは、2020年4月1日に新設された権利であり、被相続人の配偶者が亡くなるまで、無償で家に住み続けられるというものです。 配偶者居住権を登記すると、第三者に対抗することができます。建物の所有者には登記に応じる義務があるものの、基本的には所有者と被相続人の配偶者が共同して申請する必要があるため、トラブルになるリスクがあります。 登記手続きに不安がある場合には、専門家に依頼するべきでしょう。

費用を抑えるために相続登記をしなかった場合はどうなりますか？

相続登記をせずに放置すると、10万円以下の過料に処せられるおそれがあります。 また、不動産の売却や担保としての利用が困難になるだけでなく、相続人に借金をしている者がいると、法定相続分で登記が行われて共有持分を差し押さえられてしまうおそれもあります。 さらに、相続登記をしないうちに相続人が亡くなってしまうと、新たな相続人が発生して権利関係が複雑化していきます。結果として、相続登記がさらに難しくなってしまいます。 相続登記は放置せず、必ず行うようにしましょう。 相続登記を放置すると生じる影響について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

山林の相続登記にはどれぐらいの費用がかかりますか？

山林の登記名義人を相続登記によって移転するときにも、一般的な土地の相続登記と同じように登録免許税がかかります。税額は、「不動産の評価額×0.4％」で算出できます。 ただし、不動産の評価額が100万円以下であれば、手続きをすれば登録免許税がかかりません。山林の場所や面積等にもよりますが、山林の多くは価格が安いため、非課税となるケースも少なくありません。 登録免許税を非課税にしてもらうための手続きとして、登記申請を行うときに「租税特別措置法第８４条の２の３第２項により⾮課税」と記載する必要があります。この記載を行わないと、登録免許税の最低額である1000円を支払う義務が生じるので注意しましょう。

不動産の相続では、相続登記の手続きが負担となります。また、相続税の申告等、他の手続きについても難しいところがあるため、自分だけで手続きをすることに不安を感じることもあるでしょう。 そこで、相続登記を行う必要のある方は、弁護士にご相談ください。弁護士であれば、不動産に関する様々な悩みに対応できる可能性があります。 相続登記は義務化されているため、なるべく早く行うと安心できると思います。費用が気になっている方につきましても、まずはご相談いただきたいです。