相続登記の必要書類｜相続ケース別に一覧表で解説

監修福岡法律事務所 所長 弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates

相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や家屋等の不動産の名義を、その不動産を相続した人に移転する手続きです。 相続登記の手続きは、不動産を相続した人が自分で行うこともできますが、書類の収集や作成の手間がかかり、ミスをすると修正するための負担が生じます。 相続登記を行うときに必要となる書類は、相続のパターンによって異なるため漏れに注意しなければなりません。 この記事では、相続登記の際に添付する書類について解説します。

相続登記は、ケースごとに必要な書類が異なります。主なケースは、次の4つに分けられます。

• ①遺産分割協議による相続
• ②法定相続分による相続
• ③遺言による相続
• ④相続人ではない第三者への遺贈

その他にも、相続放棄した相続人がいるケースや、代理人に手続きを依頼するケース等、いろいろな要因によって必要書類が変わります。 必要書類には、役場で取得しなければならない書類がいくつかあります。戸籍など、遠方の役場へ請求しなければならない場合には、郵送での申請も可能です。 また、提出書類には相続人や被相続人が作成するもの（作成したもの）もあります。主に次の書類です。

• 登記申請書
• 遺言書
• 遺産分割協議書

なお、相続登記について詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。

登記申請書は、法務局のサイトで記載例や様式のダウンロードができますので、必要な方はこちらをご覧ください。

遺産分割協議による相続の場合

遺産分割協議とは、相続人の全員が遺産の分け方などを決めるための協議をいいます。遺産分割協議によって相続を行う場合には、最終的に遺産分割協議書を作成しなければなりません。 遺産分割協議書には、法定相続人全員の実印による捺印が必要で、印鑑証明書の提出も求められます。 遺産分割協議について詳しく知りたい方は、以下の記事を併せてご覧ください。

なお、各相続人の印鑑証明書に記載されている住所と遺産分割協議書に記載した住所が異なる場合には、改めて現住所を管轄する市区町村で印鑑登録証明書を申請し直す必要があります。 遺産分割協議書の作成方法等について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

法定相続分による相続の場合

法定相続分とは、相続人が遺産を相続するときについて、民法で定められた相続割合のことです。 法定相続分による相続を行うときには、特別な書類が必要となるわけではありません。ただし、法定相続人であれば、そのうちの1人だけでも登記申請が可能であるという特徴があります。 法定相続人の1人が登記申請をした場合、相続した不動産を売却するとき等に用いる「登記識別情報（パスワードのようなもの）」を受け取れるのは申請人だけです。 そのため、他の相続人は次回以降の登記の際に、土地の所有者であることを証明するための書類を作成する必要が生じてしまいます。 法定相続分による相続登記は、なるべく相続人全員で登記申請するようにしましょう。 法定相続人、法定相続分について詳しく知りたい方は、以下の各記事をご覧ください。

遺言による相続の場合

遺言書の内容に基づいて登記を行う場合には、その遺言書の内容が「法定相続人に不動産を相続させる」というものであれば相続登記が可能です。 遺言書の内容が「相続させる」というものでなければ、相続登記ではなく「遺贈登記」が必要になります。遺贈とは、遺言によって財産を誰かに贈る行為のことです。 遺言書について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

なお、遺言書によって相続人ではない第三者に不動産を遺贈する場合には、登記手続きに必要な書類が異なります。 第三者への遺贈の場合について、次項で解説します。

相続人ではない第三者への遺贈の場合

相続人ではない第三者に不動産を受け継がせる場合には、相続ではなく「遺贈」することになります。相続人ではない者に対する遺贈登記では、遺言執行者がいるか否かで必要書類が変わります。 遺言執行者がいる場合といない場合について、必要書類を次項より解説します。

遺言執行者がいる場合

遺言執行者がいるときの遺贈登記は、受遺者と遺言執行者が共同申請する必要があります。 遺言書によって遺言執行者が指定されている場合には、遺言書の提出によって証明することができます。 一方で、遺言執行者が指定されていなかった場合には、家庭裁判所で遺言執行者を選任してもらった審判書の提出が必要です。 なお、遺言執行者がいるときには、遺贈登記は遺言執行者でなければできないことになっています。そのため、遺言執行者がいるにもかかわらず、相続人全員で遺贈登記を行うと、手続きをやり直さなければならないため注意しましょう。

遺言執行者がいない場合

遺言執行者がいないときの遺贈登記は、受遺者と相続人全員が共同申請する必要があります。そのため、相続人全員の戸籍謄本や印鑑証明書といった書類が必要になってしまいます。 相続人全員が遺贈に協力的ならば良いのですが、そうでないケースでは手続きに支障が生じるおそれがあります。なるべく、遺言書で遺言執行者を指定するか、家庭裁判所で選任してもらうことが望ましいでしょう。

特別なケースによる相続登記の必要書類

上記の相続または遺贈のパターンに加えて、様々な要因によって必要書類が発生することがあります。 特別なケースの必要書類について、以下で解説します。

相続放棄をした人がいる場合

相続人の中に相続放棄をした人がいる場合、相続登記を行うときに「相続放棄申述受理証明書」が必要になります。 また、以前は認められていませんでしたが、「相続放棄申述受理通知書」で代用することも可能となりました。ただし、記載内容次第では代用できない場合もあります。また、「相続放棄申述受理通知書」は再発行できないので、なるべく手元に残しておく方が良いです。

代理人に相続登記手続きを依頼する場合

代理人に相続登記手続きを依頼する場合には、委任状が必要となります。委任状には、誰に、どの不動産の相続登記を委任するのかを明記してください。 曖昧な内容の委任状を作成すると、悪用されてしまうリスクがあるので注意しましょう。

何世代も相続登記をしていない (数次相続) の場合

何世代も相続登記を行っていない場合であっても、相続登記に必要な書類の種類に違いはありません。ただし、戸籍謄本や住民票などを取得しなければならない人数が増える場合が多いです。 また、何度も相続が発生しているケースでは死亡の前後などを確認する手間がかかり、状況によっては代襲相続（子が先に死亡し、孫が相続人になる等）が発生することも考えられます。 手続が複雑になってミスを犯しやすくなるため、相続登記を放置していた場合には専門家に相談するのが望ましいでしょう。

海外在住の相続人がいる場合

相続人が海外に住んでいる場合には、住民票や印鑑証明書を取得できないことが多いです。そのため、住民票の代わりとして在留証明書、印鑑証明書の代わりとして署名証明書（サイン証明書）を発行してもらい提出します。

被相続人が外国人の場合

被相続人が外国人である場合には、相続は被相続人の本国法に従って取り行われます。 そのため、被相続人の本国法を確認したうえ法律を調べて、誰に相続する権利があるのかを確認しなければなりません。 また、相続人が日本人であったとしても、相続手続きに戸籍謄本を利用できない場合が多いです。戸籍が利用できないケースでは、宣誓供述書に相続関係などを記載して、外国の公証人の認証を受ける等の対応を求められます。

相続人が外国人の場合

相続人が外国人であっても、日本に在住している者については日本人と同様の書類を用います。 日本に住んでいない外国人が相続人になるケースでは、在留証明書や署名証明書（サイン証明書）といった書類を用います。

相続登記では、主に次の書類が必要となります。

• ①被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍）謄本
• ②被相続人の住民票の除票
• ③相続人全員の戸籍謄本
• ④相続登記申請書
• ⑤登記事項証明書
• ⑥不動産の固定資産評価証明書

これらの書類や、代わりに用いることができる書類について以下で解説します。

被相続人の出生から死亡までの戸籍除籍謄本

相続登記では、被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍）謄本を提出します。戸籍（除籍）謄本は、被相続人の家族関係を証明し、相続人を明らかにするための書類です。 被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍（除籍）謄本を確認することによって、相続人が誰であるかを特定し、遺産分割協議などの手続きが間違いなく行われたことを確認できます。

被相続人の住民票の除票

相続登記の手続きをする際には、被相続人の住民票の除票を提出することになります。 住民票の除票とは、登記簿上の名義人と被相続人が同一人物であるということを証明するための書類です。 登記簿に記載されている登記名義人の住所地から複数回住所を移転しているなどの理由で、住民票の除票で住所がつながらないときは、戸籍（除籍）の附票を取得して、同一人物であることを証明します。

相続人全員の戸籍謄本

相続人全員の戸籍謄本とは、被相続人が亡くなったときに相続人全員が生きていたことを証明するために必要な書類です。 被相続人が亡くなった時点で、既に死亡していた者は相続人になれず、相続登記では相続人全員の戸籍謄本を提出することがあります。

相続登記申請書

相続登記では、相続登記申請書を作成して提出します。 相続登記申請書には厳密な書式は定められていません。しかし、必要な記入事項が多く、上部には空欄を作らなければならない等、守らなければならない決まりもあります。 そのため、法務局より公開されている申請書のひな形を用いると良いでしょう。 遺産分割協議によって相続登記をする場合には、次の申請書のひな形を利用できます。

法定相続分によって相続登記をする場合には、次の申請書のひな形を利用できます。

遺言によって相続登記をする場合には、次の申請書のひな形を利用できます。

登記事項証明書

登記事項証明書とは、土地の面積や所在地、所有者などを証明する書類です。以前は「登記簿謄本」と呼ばれていた書類と、内容はほとんど変わりません。 相続登記では、登記事項証明書を提出する必要はありません。 しかし、不動産の所在地は通常の住所とは異なるものである場合が多いため、正確な所在を申請書に記載するために、取得しておくことが望ましいでしょう。

不動産の固定資産評価証明書

相続登記では、不動産の固定資産評価証明書を提出する必要があります。 証明書は相続登記の申請を行う年度のものである必要があります。 固定資産評価証明書は、登記をするときに支払う税金である「登録免許税」の算出のために必要な書類です。

相続関係説明図

相続関係説明図とは、被相続人と相続人の関係をまとめた家系図のような書類です。各々の生年月日や住所等の情報を記載することによって、被相続人との関係性などが分かるようになっています。

法定相続情報一覧図を作成すれば、一部の書類の提出が省略可能に

法定相続情報一覧図とは、法務局に相続関係を証明してもらうための書類です。相続人の申請によって作成してもらうことができます。 申請するときには、主に次の書類が必要です。

• 被相続人の戸籍除籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人の戸籍謄本
• 作成を申し出た者の身分証明書
• 各相続人の住民票　等

相続登記において、法定相続情報一覧図を提出すれば戸籍謄本の提出が不要となります。 また、相続登記以外でも、次の手続きで用いることができます。

• 預貯金の払い戻し
• 株式や投資信託の名義変更
• 自動車や船の名義変更
• 相続税の申告および納税

戸籍謄本の代わりに提出できるので、相続手続が簡単になります。

法定相続情報一覧図を作成してもらえるのは、次の場所にある法務局です。

• 被相続人の死亡時の本籍地
• 被相続人の最後の住所地
• 申出人の住所地
• 被相続人名義の不動産の所在地

「法定相続情報一覧図」を発行してもらうときに、手数料はかかりません。

古い戸籍（除籍）謄本は、戦争のときに消失していたり、保存期間が経過したために廃棄されていたりすることがあります。 それらの場合には、代わりの証明書が必要となります。

戸籍（除籍）謄本が消失していた場合には、役場において戸籍があったことの証明書を発行してもらえば、基本的に手続きが可能となります。 また、保存期間が経過した場合には、廃棄済みであることの証明書を役場で発行してもらい、戸籍（除籍）謄本の代わりに提出します。

相続登記の必要書類は、その多くについて有効期限がありません。そのため、古い書類であっても有効に用いることが可能である場合が多いです。 ただし、次の書類が発行された時期には注意しましょう。

●相続人の戸籍謄本
相続人の戸籍謄本は、被相続人が死亡した後のものでなければなりません。 なぜなら、被相続人が死亡したときに生きていた者でなければ、不動産を相続することができないからです。

●不動産の固定資産評価証明書
固定資産評価証明書は、不動産の価額を証明するための書類です。これは、最新の年度のものが必要です。 なぜなら、登記の際に支払う「登録免許税」という税金を徴収するために、最新の価額を用いて課税するからです。

相続登記申請書に貼付する書類には、厳密な順番の定めはありません。 しかし、登記申請書の後ろにホチキスどめするのが一般的です。 また、添付書類は登記申請書に記載したのと同じ順番に並べておくと良いでしょう。

相続登記のために提出した書類の多くは、原本還付を受けることができます。 原本還付が受けられる書類として、戸籍謄本や住民票、印鑑証明書等が挙げられます。これらの書類は、亡くなった方が複数の土地や口座を所有していた場合には、多数の法務局や金融機関等に提出する必要があるため、還付を受けることで手数料や手間がかからずに済みます。 また、遺言書や遺産分割協議書も還付を受けられるため、原本を失わずに済みます。ただし、原本還付を受けられるのは相続登記が終わった後ですので、遺言書等については、念のためコピーを手元に置いておくなどすると良いでしょう。 原本を還付してもらうためには、還付してほしい書類をコピーして、余白部分に「原本と相違ありません」と記載し、署名捺印して原本と共に提出します。

相続登記を行う際には、ぜひ弁護士にご相談ください。相続登記は、パターンによって必要書類が異なる等、慣れない方にとってはミスをしやすい手続きです。また、平日の日中に登記所に行ける人でなければ負担が大きいでしょう。 特に、相続人が多い場合や相続人の仲が悪い場合、被相続人が繰り返し転居している場合、相続登記を行わないまま長年に渡って放置していた場合等、専門家に任せた方が良い状況が考えられます。相続登記が負担だと感じた方は、まずはお電話をいただければ幸いです。