借地権は相続できる？手続きの流れや相続税、トラブルへの対処法など

監修福岡法律事務所 所長 弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates

被相続人の財産に「借地権」が含まれているケースがあります。借地権は相続が可能であり、地主から返還を求められても応じる義務はありません。 しかし、借地権の中には契約更新ができない「定期借地権」もあるため、相続しても契約期間の終了とともに土地を返還しなければならない可能性があります。そのため、契約内容などをきちんと確認して、借地権が必要でなければ相続放棄等について検討しなければなりません。 この記事では、借地権の概要や、相続で地主の許可が必要なケース、相続手続きや相続税、借地権を相続した場合の注意点、よくあるトラブルと対処法等について解説します。

借地権とは、建物を所有するために土地を借りる権利です。借地権と所有権の違いとして、土地の所有者が誰であるか、ということが挙げられます。 土地の所有権を有している者は、土地の所有者です。しかし、借地権を有している者は、土地の所有者ではありません。所有者は地主です。 借地権には、主に以下の2種類があります。

• 普通借地権
• 定期借地権

これらの借地権について、次項より解説します。

普通借地権

普通借地権とは、更新することが可能な借地権のことです。契約期間を満了したとしても、建物を取り壊す必要がありません。 当初の契約期間が満了した場合、更新を拒否されたときには立退料を請求できる可能性があります。また、立退料の請求とは別に、「建物買取請求権」を行使すれば建物を買い取ってもらうことができます。

定期借地権

定期借地権とは、定められた期間に限定された借地権のことであり、契約を更新することができないものです。 契約期間を満了すると、建物を取り壊して更地にする必要があります。また、立ち退きは義務であるため、立退料を請求することもできません。

借地権は相続財産となるため、相続することができます。相続するために地主の許可は不要であり、譲渡の許可を受けるための費用を支払う義務もありません。 被相続人が借地権を登記していると、相続人には相続登記をする義務が生じます。期限は、自身が借地権を相続したことを知ってから3年となっています。

借地権の相続に地主の許可はいらない

借地権を相続するために、地主の許可は必要ありません。地主に対しては、相続したことを伝えるための「通知書」を送付しましょう。 ただし、念のため、「通知書」を通知したことを後から証明できるように、内容証明郵便という送り方を利用して送付しましょう。

相続人以外の人が遺贈された場合

被相続人が生前に遺言書を作成し、第三者に対して借地および借地上の建物を遺贈する場合、法定相続人が相続する場合とは異なり、地主の許可が必要となります。 遺贈についての地主の許可は、被相続人が生前に受けることも、遺贈された人が受けることもできます。ただし、地主の許可が受けられないと借地権を解除されるおそれがあるため注意しましょう。 なお、被相続人の死後に、遺贈について地主が許可してくれない場合には、代わりの許可を受けるために裁判所へ申し立てることも可能です。

建物の建て替えや増改築をする場合

借地の相続に伴って、建物の建て替えや増改築を行う場合には、基本的に地主の許可が必要です。承諾なしに行うと、契約違反だと指摘されてしまうおそれがあります。 建物に雨漏りなどの不具合がある場合、緊急の修繕であれば地主の許可なしでも行えることがあります。しかし、誤解されるリスクもあるため、前もって事情を説明しておきましょう。

相続した借地権を売却する場合

相続した借地権を売却するときには、地主の承諾が必要です。 借地権は、地主の許可があれば売買することが可能です。また、借地上の建物を売却することもできます。 建物を売却するときには、建物がある借地も売却することになるため、地主の承諾が必要となります。建物が土地を借りている者の名義になっている場合等でも、承諾を受ける必要があることに注意しましょう。

借地権を相続するときには、まずは相続によって借地権を取得したことを地主に連絡します。それから、借地上の建物について相続登記を行います。 借地権が登記されている場合は、土地の借地権とその上の建物の両方について、それぞれ相続登記を行う必要があります。相続登記が完了したら、改めて、地主に登記の移転が終わったことを報告しましょう。このとき、全部事項証明書を交付すると良いでしょう。

名義変更に必要な書類

借地権の相続登記で、必要となる書類は以下のとおりです。

• 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 借地権を相続する者の住民票
• 借地権の対象となっている土地の固定資産税評価証明書または評価通知書
• 遺産分割協議書または遺言書
• 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議を行った場合）

借地権を相続し、借地権と他の相続財産とを合わせて基礎控除額を上回った場合には、相続税がかかります。 相続税の基礎控除額は以下の式によって計算します。

基礎控除額＝3000万円＋（600万円×法定相続人の数）

借地権の評価額が高いと、相続税の負担も大きくなる可能性があるため、事前に評価額を確認しておくことが重要です。 借地権の評価額の求め方は次項で解説します。なお、相続税は自己のために相続が開始されたことを知ってから10ヶ月以内に納めなければなりません。

借地権の相続税評価額の求め方

普通借地権の相続税評価額は、以下の式によって算出します。

借地権の相続税評価額＝更地価格×借地権割合

更地価格は、路線価や評価倍率表を用いて算出します。路線価とは、その道路に面した土地の1㎡あたりの価格です。路線価と土地面積を乗じると、土地そのものの相続税評価額がわかります。 そして、土地そのものの相続税評価額に借地権割合を乗じると、借地権の相続税評価額を算出できます。 なお、借地権割合は一般的に主要な駅の周辺または繁華街等で高くなり、郊外等では低くなる傾向があります。 また、定期借地権の相続税評価額は、以下の式によって算出します。

借地権の相続税評価額＝路線価×土地面積×借地権を設定したときの定期借地権割合×定期借地権の残存期間逓減率ていげんりつ

借地権を相続した場合には、以下のような点に注意しなければなりません。

• ①借地権には更新料がかかる
• ②借地上の建物が災害等により消失する場合がある
• ③子の名義で借地に建物を建てるのは避ける

これらの注意点について、次項より解説します。

①借地権には更新料がかかる

普通借地権の場合、契約期間が満了しても基本的に更新することが可能ですが、更新料を支払う必要があります。 更新料は、一般的には土地の価格の3～5％程度だといわれています。これを大幅に上回るような更新料は無効となる可能性があります。 基準となる価格は借地権の価格ではなく土地の価格ですので、注意しましょう。

②借地上の建物が災害等により消失する場合がある

最初の契約期間中に地震や水害等によって借地上の建物が消失した場合、特約がなければ、地主の許可がなくとも建物を再築することができます。許可が得られた場合や、再築する旨を地主に知らせてから2ヶ月以上経っても異議を述べられていない場合、更に20年間借地権を存続させることができます。 しかし、再築を拒否されている場合、借地権は最初の契約期間が満了してしまうと消滅するおそれがあります。この際、契約の更新を拒絶する正当な事由があるかについて検討がおこなわれます。

③子の名義で借地に建物を建てるのは避ける

親の借地上にある建物を取り壊して、子がその借地上に建物を建てるためには、地主の承諾が必要です。これは、二世帯住宅などを立てて、親子が同居するケース等でも同じです。 地主の承諾を得ないままで、借地に子の名義の建物を建ててしまうと、借地権を無断で他人に貸したとみなされるおそれがあります。すると、最悪の場合では、借地契約を解除されてしまうおそれがあります。 建てるのが子などであっても、必ず地主の承諾を得ましょう。また、借地権を子に譲渡したり、第三者に貸したりする場合も、事前に地主の承諾を得ることが必要です。

借地権の相続では、地主や家族、特に兄弟とのトラブルが発生しやすいです。 よくあるトラブルと対処法について、次項より解説します。

地主とのトラブル

借地権を相続するときに発生しやすい地主とのトラブルは、土地を借りる人が変わることによって生じます。

• 地主から、相続した借地や建物等から立ち退くことを要求される場合
  →法定相続人であれば、要求に応じる義務はありません。
• 地主から、相続に伴って地代の値上げを要求される場合
  →値上げの要求に応じる義務は基本的にありませんが、固定資産税が大幅に増額されている等の事情があれば、値上げに応じなければならないケースもあります。
• 相続をきっかけとして、借地契約の更新を拒否される場合
  →地主による一方的な更新の拒否には「正当な事由」が必要ですが、地主側が相続人側よりも土地を必要としている等の事情があれば正当な事由となり得ます。このとき、滞納等の事情がなければ、地主側が立退料等を支払う場合があります。

家族や兄弟間のトラブル

借地権を相続するときに発生しやすい家族間でのトラブルは、借地権が比較的高額になることによって生じます。 特に都市部の借地権は、財産価値が高い場合が少なくありません。そのため、誰が相続するかで揉めてしまうリスクがあります。 遺産分割に用いるための借地権の評価額の算出方法については統一された基準がないことから、評価額について争いになるリスクがあります。 また、借地権が高額になる場合等では、相続人の共有とする「共有分割」に落ち着くケースがあります。しかし、共有分割は問題の先送りだといわれています。 例えば、借地にある建物の建て替えや売却等のためには、地主だけでなく共有者の全員の合意が必要となります。そのため、借地や建物の利用が大幅に制限されてしまうことになります。 共有者の一人が亡くなると、その持分がさらに相続されて共有者が増える可能性があるため、共有状態を長期間放置するのは避けるべきです。

相続放棄とは、相続人としての立場を放棄して、被相続人が遺した相続財産を一切受け取らないことです。相続放棄を行うためには、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に、必要書類を提出して申し立てます。 相続財産に借地権が含まれている場合、相続放棄のメリットとデメリットとして次のようなものが挙げられます。

【相続放棄のメリット】

• 相続放棄をしたときに占有していない借地や建物等を管理する義務がなくなる
• 建物の解体費用を支払う義務がなくなる
• 借地の地代を支払う義務がなくなる
• 建物等の固定資産税や相続税等を支払う義務がなくなる

【相続放棄のデメリット】

• 相続放棄したときに建物等を占有していると、管理義務が残ってしまう
• 借地権や建物等以外の相続財産も相続できなくなる
• 後順位の相続人に相続権が移り、迷惑をかけてしまうおそれがある

相続放棄について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

借地権の相続は、相続人間で取り分等を巡って協議するだけでなく、地主との話し合いも必要となる場合が少なくありません。 特に、都心の一等地のような場所での借地権等は評価額が高くなります。借主の相続をきっかけとして地主が自分で使いたいと言ってきても、簡単に手放したくはない借主の方もいらっしゃるでしょう。 借地権の相続についてトラブルになったら弁護士にご相談ください。借地権について相続人に認められる権利と認められない権利のような法的な問題だけでなく、今後も地主と付き合っていくことを考えた対応等、個別の事情を踏まえたアドバイスが可能です。