相続登記とは？義務化や手続きの流れ、費用などの基本を解説

監修福岡法律事務所 所長 弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates

不動産を相続した場合は、所有者が相続によって変更されたことを法的に証明するため、「相続登記」を行う必要があります。 2024年4月からは相続登記が義務化され、3年以内に登記しなければ、過料の対象となる可能性があります。しかし、相続登記には戸籍謄本や遺産分割協議書など多くの書類が必要で、ケースによって手続きが複雑になるため、自分で進めるのは難しいことも少なくありません。 この記事では、相続登記の流れや必要書類、費用の目安など、手続きをスムーズに進めるための重要ポイントを解説します。

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた不動産の名義を、相続人に変更することです。登記を行うことで、相続人が正式な所有者であることを第三者に証明でき、不動産の売却や担保設定なども可能になります。 2024年4月から相続登記は義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。また、登記を怠ると権利関係が複雑になり、相続人間のトラブルや手続きの難航を招くおそれがあるため、早めに済ませることが重要です。 申請には、戸籍謄本、遺産分割協議書、固定資産評価証明書などが必要で、法務局に提出します。

【2024年4月】相続登記の義務化

2024年4月1日から、不動産の相続登記が法律で義務化されました。 相続人は不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記しなければならず、正当な理由なく登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。 特に注意すべきは、この義務が2024年4月1日以前に発生した相続にも適用される点です。 たとえば、2014年に父親から土地を相続したものの名義変更をしていない場合、その土地も対象となり、2027年3月31日までに登記を完了しなければなりません。未登記の不動産がある方は、早めに専門家へ相談し、期限内に対応することが重要です。 相続登記の義務化について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

相続登記をしないと、次のような深刻なリスクが生じるおそれがあります。

• 不動産を売却できない
  登記名義が被相続人のままでは、売買契約や所有権移転登記ができません。
• 担保設定や融資が受けられない
  登記がないと抵当権を設定できず、金融機関からの融資が不可能になります。
• 相続人が増えて手続きが複雑化する
  放置すると次世代の相続が発生し、相続人が増えて合意形成が難しくなり、手続きに時間と費用がかかります。
• 債権者による差し押さえリスク
  他の相続人に借金がある場合、その持分が差し押さえられ、自由な処分が難しくなります。

相続登記を放置するリスクについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

相続登記は制度上、自分で行うことが可能です。専門家に依頼せずに済めば費用を抑えられますが、手続きには専門知識や時間が必要です。自分でできるかどうか、次の確認項目をチェックしましょう。

• 相続人が少なくシンプルなケースか
  配偶者と子供のみ、または相続人が一人の場合は比較的容易です。
• 平日に役所や法務局へ行く時間があるか
  戸籍や住民票の取得、法務局での申請は平日対応が基本です。
• 書類収集や調査を自分で進められるか
  被相続人の出生から死亡までの戸籍や固定資産評価証明書など、多くの書類を揃える必要があります。
• 不動産の権利関係が複雑でないか
  数次相続や共有名義、私道を含む物件、複数筆の土地などが絡む場合は難易度が高くなります。

相続登記を専門家に依頼した方が良いケース

相続登記を専門家に依頼すべきケースとして、以下があげられます。

• 相続人間の連絡が難しい
  疎遠な親族や異母兄弟がいると、遺産分割協議が難航しやすく、専門家の調整力が必要です。
• 相続関係が複雑
  数次相続や代襲相続、認知、養子縁組、離婚歴がある、兄弟姉妹・姪甥が相続人であるといった場合は、戸籍の読み解き・収集が難しくなります。
• 不動産の権利関係が複雑
  共有名義、私道を含む物件、複数筆の土地、マンション、古い建物などのケースでは専門知識が求められます。
• 不動産を早急に売却・担保にしたい場合
  売却や融資には相続登記が必須です。迅速な対応には専門家への依頼が確実です。
• 未成年や行方不明の相続人がいる
  家庭裁判所で特別代理人や不在者財産管理人の選任手続きが必要になります。

相続登記の手続きの流れは、以下のようになります。

1. 相続不動産を調査・確定する
2. 必要があれば遺産分割協議を行う
3. 書類を集める・申請書を作成する
4. 法務局へ申請する

①相続不動産を調査・確定する

相続登記を行うには、まず相続対象となる不動産の状況を調査・確定する必要があります。 最初に確認すべきなのが「登記事項証明書」です。所有者の氏名や住所、権利関係などが記された公的な書類であり、相続対象の不動産が被相続人名義かどうかを確認するために取得します。最寄りの法務局の窓口や郵送、オンラインで請求可能です。 さらに、「固定資産評価証明書」も忘れずに取得しましょう。不動産の評価額を示す書類で、登録免許税の計算に使われます。東京23区内の不動産であれば都税事務所、それ以外の地域の不動産は市区町村の役所で取得できます。 登記名義が何代も前のまま放置されている場合は、登記の整理に複雑な手続きが求められるため、専門家に依頼するのがおすすめです。

②必要があれば遺産分割協議を行う

相続登記を進める際は、遺言書の有無を確認することが大切です。 遺言書がある場合は、基本的にその内容に従いますが、相続人全員が合意すれば、遺産分割協議を行うことも可能です。 一方、遺言書がない場合で、不動産を単独名義にしたいときや、法定相続分とは異なる割合で分けたいときには、相続人全員で協議する必要があります。 遺産分割協議とは、相続人全員で相続財産の分け方を決めるための話し合いです。協議がまとまったら、全員が署名・押印した遺産分割協議書を作成し、相続登記の申請時に添付します。 なお、不動産を共有名義にすると、将来の売却や管理で意見が対立するリスクがあるため、できる限り単独名義で相続することが望まれます。 遺産分割協議について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

③書類を集める・申請書を作成する

相続登記を行うには、まず必要書類を揃え、申請書を作成する必要があります。 必要書類は、遺産分割協議、法定相続分、遺言による相続など、相続の方法によって異なります。 たとえば、遺産分割協議による場合は協議書や印鑑証明書が必要ですが、法定相続分では不要です。遺言による相続では、遺言書や検認済証明書などが求められます。 申請書は法務局のサイトから書式をダウンロードできますが、相続方法に応じて使う書式が異なるため、選び方に注意しましょう。 不安がある場合は専門家に依頼し、書類の収集や申請書の作成を代行してもらうことをおすすめします。 不動産登記の申請書の様式がある法務局のサイトはこちらです。記載例も入手できるのでご活用ください。

④法務局へ申請する

相続登記の申請方法には、「窓口申請」「郵送申請」「オンライン申請」の3つがあります。 窓口は担当者に確認してもらえる安心感があり、郵送は遠方や平日忙しい方に便利です。オンラインは自宅でできますが、電子証明書など専門知識が必要なため、一般的には窓口か郵送が選ばれます。相続登記を行うときには登録免許税の納付が必要であり、現金または収入印紙により支払います。オンライン申請なら電子納付が可能です。 申請に問題がなければ、通常10日ほどで登記が完了し、「登記完了証」と「登記識別情報」が発行されます。登記完了証は、登記手続きが終わったことを知らせる書類です。 登記識別情報とは、12桁の英数字によるパスワードのようなものであり、次に登記を行う機会に使います。

相続登記で提出した書類は返却してもらえる？

相続登記では、戸籍謄本などの原本を法務局に提出しますが、これらは「原本還付」という手続きをすれば返却してもらえます。 方法は、原本と一緒にコピーを提出し、コピーに「原本と相違ありません」と記載して署名・押印するだけです。登記完了後に返却され、郵送を希望する場合は返信用封筒と切手を同封します。 原本還付の対象となる書類は、以下のとおりです。

• 遺言書
• 遺産分割協議書
• 戸籍謄本
• 住民票
• 印鑑証明書
• 固定資産評価証明書　など

一方で、登記申請書や委任状など登記のためだけに作成された書類は返却されません。 相続登記は他の相続手続きと並行して進めることが多いです。原本還付を利用すれば、再取得の手間や費用を省けるため、必ず申請しましょう。

相続登記には、以下の3つのパターンがあります。

• 遺産分割協議による場合
• 遺言による場合
• 法定相続分による場合

どのパターンかによって必要書類は異なりますが、以下の書類は共通して必要です。

被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）は相続関係を証明するために必要です。 相続人の戸籍謄本と住民票は相続人の身分と住所の確認、固定資産評価証明書は登録免許税の計算、登記事項証明書は不動産の状況確認に用います。 さらに、遺言による相続では遺言書と検認済証明書、遺産分割協議による相続は協議書と印鑑証明書が追加で求められます。法定相続分による相続は基本書類のみで対応可能です。また、弁護士や司法書士が代理で申請する場合は委任状の提出も求められます。 相続登記の必要書類について詳しく知りたい方は、こちらのページをご覧ください。

相続登記にかかる費用は、以下の３つです。

• 登録免許税
• 必要な書類の取得費用
• 専門家への報酬（利用した場合）

登録免許税とは登記に課される税金です。不動産の評価額に0.4％（遺贈は２％）を掛けて算出し、登記申請時に法務局へ納めます。 また、戸籍謄本や住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書などの発行手数料もかかります。郵送で請求するときは往復の郵送費も必要です。 さらに、弁護士や司法書士などに依頼した場合は報酬金が発生します。依頼内容や事務所によりケースバイケースですが、10万円〜15万円程度が相場です。 登録免許税の計算方法や、不動産についてかかる税金について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご一読ください。

不動産の相続登記を申請するときに注意するべき点について、以下で解説します。

登記識別情報は再発行されない

登記識別情報は再発行されないため、紛失しないよう厳重に保管する必要があります。 登記識別情報とは、12桁の英数字を組み合わせた暗証番号のようなものです。 たとえば、今回相続した不動産を今後売却したり、相続した不動産を担保に住宅ローンを組んだりする場合は、この登記識別情報を法務局に提供する必要があります。 1不動産につき1枚、登記申請した本人にのみ交付され、再発行はできません。 紛失しても権利は失いませんが、売却など新たな登記を行う際に代替手続きが必要になるため、紛失には十分注意しましょう。

他の相続人の協力が得られない時は裁判となる

相続登記を進めるには、すべての相続人の協力が不可欠です。 遺産分割協議書の作成段階で署名や押印を拒まれたり、協議書はあるものの印鑑証明書の提出を拒否されたりすると、法務局に登記申請ができず、相続登記が完了しません。 ほかの相続人の協力が得られない場合、まずは丁寧な交渉を試みることが重要ですが、それでも解決しない場合には裁判による対応が必要になります。 たとえば、裁判所に不動産の所有権確認訴訟や遺産分割協議書の真否確認訴訟を提起したり、遺産分割調停・審判を申し立てたりすることで、相続登記を進めることが可能です。 これらの手続きは専門知識が求められるため、相続人の協力が得られない時は弁護士に依頼することをおすすめします。

共有名義での相続登記はトラブルの元

共有名義とは、1つの不動産を2人以上の者が所有している状態のことです。 相続登記を共有名義にすると、次のようなデメリットがあります。

• 売却や長期間の賃貸等をする際に共有者全員の同意が必要になり、不動産の活用に大きな制限を受ける
• 共有名義人が持分を売却すると、見ず知らずの人物が共有者になってしまう
• 共有名義人が亡くなって相続が行われると、共有者の人数が増えてしまう
• 共有名義人に負債があった場合、共有名義人の持分を差し押さえられてしまうおそれがある

共有名義での相続登記について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をご覧ください。

相続登記に関してよくある質問について、以下で解説します。

相続登記の手続きにかかる期間はどれくらいですか？

相続登記にかかる期間は、書類の準備と法務局での処理を合わせて、1～2ヶ月程度が目安です。 相続人が多い場合や、書類の収集に時間を要する場合は数ヶ月以上かかることもあります。 2024年4月から相続登記は義務化され、相続を知った日から3年以内に登記を行う必要があります。期限を過ぎると10万円以下の過料の対象となりますが、過ぎてしまった場合でも、できるだけ早く申請することが重要です。 正当な理由があれば事情を説明することで過料を免れる場合もあります。また、遺産分割がまとまらない場合は「相続人申告登記」を利用すれば義務違反を回避できます。

共有名義の不動産で、片方が死亡した場合の相続登記はどうなりますか？

共有名義の不動産で共有者の一人が亡くなった場合、その人の持分は自動的に他の共有者に移るわけではありません。亡くなった方の持分は相続財産として扱われ、法定相続人が相続することになります。 たとえば、兄弟で不動産を共有していたケースで兄が亡くなった場合、兄の持分は弟に直接移るのではなく、兄の法定相続人（配偶者や子供など）がその持分を相続します。この状態を放置すると、売却や活用に全員の同意が必要となり、手続きが複雑化します。 そのため、早めに相続人を確定し、遺言書の確認や遺産分割協議を行い、法務局で相続登記をすることが必要です。

相続登記は変更・やり直しはできますか？

遺産分割協議をやり直して、相続登記の変更や再申請が必要になった場合でも、問題なく行えます。ただし、新たに費用がかかることがあります。 たとえば、被相続人の長男に土地の相続登記を行った後で、二男に土地を相続させることになった場合には、長男から二男への贈与として贈与税等が課されるおそれがあります。 加えて、土地の名義を二男へと変更する必要があるため、長男名義の登記の抹消と、二男を名義人とする登記申請のための登録免許税も課されることになります。

相続登記をしないまま両親が死亡してしまった場合はどうすればいいですか？

たとえば、父が所有していた不動産の相続登記をしないまま母が亡くなった場合、子供たちは「数次相続」の手続きを行う必要があります。これは父から母、母から子供への二段階の相続が発生するためです。 通常は二度の登記を行いますが、遺産分割協議書に「母の相続分を子供が承継する」旨などを記載すれば、一度の申請で子供名義に変更することも可能です。 ただし、数次相続では戸籍謄本など必要書類が多く手続きも複雑で、誤りがあるとやり直しやトラブルの原因になります。確実に進めたい場合は専門家に依頼することをおすすめします。

相続登記で委任状が必要になるケースを教えて下さい。

相続人本人が相続登記の申請を行う場合は、委任状は不要ですが、代理人に依頼する場合は委任状が必要です。 弁護士や司法書士など専門家に依頼するとき、相続人の一部が代表して申請するとき、または遠方で自分で手続きできず親族や知人に代理を頼む場合などが該当します。一方、法定相続分どおりの登記や遺言執行者による手続きでは不要なケースもあります。 委任状には代理人の氏名・住所、委任内容、登記の目的や原因、不動産情報を記載し、委任者が署名・押印することで完成します。不備があると受理されないため、不安があれば専門家に任せるのが安心です。

相続放棄をする場合も相続登記は必要ですか？

相続人の一人が相続放棄しても、相続した人による相続登記は必要です。 たとえば、長女が相続放棄し、次男が亡父の不動産を相続した場合、相続登記しないと長女に固定資産税の納税通知が届く可能性があります。 固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、放棄が年内に受理されていないと、長女が推定相続人として台帳に登録されることがあるからです。 立て替えて納税し相続人に請求することも可能ですが、トラブルの原因になりかねません。 通知を防ぐには、相続人が速やかに相続登記を行うか、相続放棄が受理された時点に役所へ連絡し、証明書を提出することが重要です。 相続放棄後の固定資産税の支払いについては、こちらの記事をご覧ください。

2024年4月から相続登記が義務化され、放置していた不動産の登記を進めようと考える方も増えています。 しかし、相続登記には遺産分割協議書や戸籍など多くの書類が必要で、手続きも複雑です。特に相続から長期間が経過している場合は、面識のない親族との交渉が求められることもあります。 こうした負担を避けるためにも、相続登記をする際には法律の専門家である弁護士に相談することをおすすめします。 弁護士法人ALGには相続問題を得意とする弁護士が多く在籍しており、必要書類の収集から登記申請、相続人との交渉まで一括してサポートすることが可能です。相続登記でお困りの場合はぜひ私たちにご相談ください。