相続登記しないで放置するとどうなる？8つのリスクや義務化について

監修福岡法律事務所 所長 弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates

相続登記とは、相続で得た不動産の所有権の名義を、被相続人から相続人に移転する手続きです。相続登記には手間や費用がかかりますが、相続登記を行わずに放置すると、様々なデメリットやリスクが生じます。 2024年4月1日からは相続登記が義務化され、期限までに手続きを行わなければ罰則の対象となってしまいます。 この記事では、相続登記について、放置した場合のリスクや手続きの方法、相続登記の放置についてよくある質問等について解説します。

相続登記とは、法務局で行う、不動産等の所有者が相続によって変わったことを記録するための手続きです。正式には、相続を登記原因とする所有権移転登記を行います。 不動産は、登記記録を確認すれば、基本的に所有者が分かるようになっています。相続登記が放置されると、本当の所有者が分からなくなってしまうので、義務化されることになりました。

2024年4月に相続登記は義務化された

2024年4月1日から、不動産の相続に関する登記手続きが法律で義務化されました。これにより、相続人は、不動産を相続した事実を知った日から3年以内に、法務局で相続登記の申請を行う必要があります。これは、相続登記を放置することで所有者が不明になり、トラブルが発生するのを防ぐためです。 さらに、この義務化は、法改正以前に発生した相続にも適用されます。たとえ数十年前に相続が発生していた場合でも、2024年4月1日から数えて3年以内に登記を済ませなければなりません。 相続登記の義務化について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

相続登記を長期間放置すると、主に以下のような不利益を受けるリスクが生じます。

• ①罰則が発生する
• ②不動産の売却などの有効活用ができない
• ③不動産を担保に融資を受けられない
• ④相続人が代替わりして権利関係が複雑になる
• ⑤認知症の相続人が出てくると手続きに手間がかかる
• ⑥必要書類の保存期間が過ぎて手に入らない
• ⑦借金がある相続人のために不動産が差し押さえられる
• ⑧他の相続人が持分を処分した場合、その後の処理に困ることがある

これらのリスクについて、次項より解説します。

①罰則が発生する

2024年4月の法改正により、相続登記は義務化されました。これに伴い、不動産を相続したことを知ってから3年以内に登記の申請を行わなければならないと定められています。 もしこの期限を過ぎても登記をしないまま放置してしまうと、法律違反とみなされ、最大で10万円の過料（罰金のようなもの）が科される可能性があります。これは、登記を通じて不動産の所有者を明確にすることが社会的にも重要であると考えられているためです。

②不動産の売却などの有効活用ができない

未登記の不動産であっても、売却すること自体はできますが、売却後の登記申請が難しくなるため買い手がつかなくなります。 不動産の登記は、所有権が移転した過程を全て公示しなければならないため、前に行われた所有権の移転についても省略することはできません。しかし、相続登記を怠ったままでいると、売却するときに、前の登記を申請するための時間がかかります。さらに、申請されていなかった登記を行うために、税金（登録免許税）等を負担しなければならず、費用が高くなるため敬遠されるおそれがあります。 また、相続登記を長期間放置すると、相続人の数が増えてしまい、登記に必要な書類を集めるのが大変になります。その結果、登記手続きが複雑になり、買い手の名義で登記することもスムーズに進められなくなります。こうした理由から、不動産の売却が思うように進まなくなる可能性があります。

③不動産を担保に融資を受けられない

相続登記をしていない不動産を担保にして金融機関等からお金を借りるのは難しいでしょう。 不動産を担保とした融資についても、基本的には融資を受ける本人の名義である不動産を担保とします。他人名義の不動産を担保とすることも可能ですが、その不動産を所有している名義人の同意が必要です。 亡くなっている被相続人は、不動産を担保とした融資に同意することができません。また、相続登記をしていない被相続人名義の不動産を担保にして融資してくれる金融機関は見つからないでしょう。 このように、相続登記が未了のままでは、事実上、不動産の担保融資も受けられません。

④相続人が代替わりして権利関係が複雑になる

相続登記を長期間放置すると、相続人の一部が亡くなり、さらに新たな相続（数次相続）が発生する可能性があります。新たな相続によって相続人が増えると、誰が相続人なのかが分かりにくくなり、書類を集める手間も増えてしまいます。 さらに、本来であれば相続人になる予定であった者が先に亡くなっていると、代襲相続が発生して、亡くなった者の子が相続人になります。 新たな相続や代襲相続が発生してしまうと、相続登記が複雑になります。それによって間違いが起こりやすくなるだけでなく、手続きに協力してもらうべき相続人との関係が希薄になってしまい、登記手続きに協力してもらうことも難しくなってしまうでしょう。

⑤認知症の相続人が出てくると手続きに手間がかかる

相続人のうち1人でも認知症等になり、判断能力が十分でなくなってしまうと、たとえ全員で相続手続を行ったとしても、相続人が欠けたまま手続をしたものとみなされてしまいます。 そのため、相続人のうち1人でも認知症になると、相続手続を進めることができなくなってしまいます。この場合に相続手続を進めるためには、成年後見制度を利用して後見人を選任する必要があるため、非常に手間がかかります。 このような理由から、相続手続きは、なるべく早く終わらせるべきだと言えます。

⑥必要書類の保存期間が過ぎて手に入らない

相続登記には、被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍や相続人全員の戸籍、印鑑証明書等が必要です。しかし、何世代にもわたって相続登記を放置すると、いざ相続登記をしようというときになって、保存期間の超過や、災害による消失等で必要書類を取得できないおそれがあります。 法律上は、戸籍の保存期間は除籍から80年とされていました。その後、150年に延長されていますが、昭和4年以前の除籍謄本はすでに廃棄されているおそれがあります。また、住民票の除票は保存期間が5年でした。こちらも150年に延長されていますが、平成26年6月19日以前のものは発行してもらえません。 もしも、何世代にもわたって相続登記を放置していれば、必要書類は膨大になります。それらの収集にはかなりの労力がかかるため、専門家への依頼を検討するべきでしょう。

⑦借金がある相続人のために不動産が差し押さえられる

借金を抱えている相続人がいると、お金を貸している人物によって法定相続分による相続登記が行われるおそれがあります。このような登記を「債権者代位登記」といいます。 債権者代位登記は、通常の場合には、当該不動産を差し押さえるために行われます。差し押さえられてしまうと、借金を返さなければ相続登記を行うことができません。 また、債権者代位登記では、「登記識別情報」が発行されません。登記識別情報は、登記のときに用いるパスワードのようなものであり、これがないと、不動産を売却するときに特別な手続きを行う必要が生じる等、手続きの負担が大きくなります。そのため、債権者代位登記が行われる前に相続登記をしておくべきでしょう。

⑧他の相続人が持分を処分した場合、その後の処理に困ることがある

複数の人が物を共有しているときの所有権の割合を共有持分といいます。全体の処分には所有者全員の同意が必要であるものの、共有持分の割合分だけは1人の人が所有しているため、単独で自由に処分することが可能です。 そのため、兄弟の1人が自分の持分だけ単独登記し、当該持分のみを他人に売却してしまうおそれがあります。そうなった場合、見知らぬ人と建物や土地を共有することになり、ますます不動産の処分に困ることになります。

相続登記を放置すると、様々なリスクが生じてしまうので、手続きはきちんと行うべきです。相続登記の手続きは、司法書士や弁護士といった専門家に依頼する方法だけでなく、自分で行う方法もあります。 相続登記の流れは、主に次のようなものです。

1. ①法務局で登記事項証明書を取得して、不動産の登記を確認する
2. ②相続人を確定させる
3. ③被相続人の戸籍謄本など、必要書類を収集する
4. ④遺産分割協議書を作成する
5. ⑤登記申請書を作成する
6. ⑥法務局に相続登記の申請を行う

相続登記の手続きを自分で行う方法を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

登記していないのに固定資産税の通知が来るのはなぜですか？

市区町村は、固定資産課税台帳に登録された人を納税義務者とみなすので、相続登記をしていなくとも固定資産税の通知が来ます。 固定資産税の課税対象となる人は、不動産の所有者です。そして、通常の場合には、登記簿上の名義人が当該不動産の所有者とみなされます。 登記簿上の名義人が被相続人であっても、亡くなった方は不動産を所有することはできません。そのため、固定資産税を徴収する市区町村は、不動産の新たな所有者が相続人であると推定して固定資産課税台帳に登録します。そのため、相続登記をしなくても固定資産税の通知が来るのです。

登記は放置していても固定資産税を支払い続けていれば、所有者として認められますか？

固定資産税を支払い続けてきたからといって、登記簿に名義人として記載されていない相続人は、第三者に対して所有権を証明することはできません。 固定資産税は、あくまでも不動産の所有者であると推定している人に課税される税金です。つまり、固定資産税を支払っているからといって、不動産の所有者とみなされるわけではありません。 そもそも、不動産が登記制度を取り入れたのは、登記で公示されている事実をもって、当該不動産の所有者としての権利を明らかにするためです。そのため、固定資産税を支払っても例外的な扱いはされません。

不動産の相続登記を放置していると、自由に処分できなくなる等の不都合が生じます。また、以前の相続も含めて登記が義務化されるため、早く登記を行いたいと思う方もいらっしゃるでしょう。 しかし、相続登記に必要な書類は種類が多く、ご自身で集めるのは大変です。書類に不備があると、他の相続人の押印も必要になります。 また、相続登記を放置していた期間が長いと、被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍や相続人全員の戸籍、印鑑証明書等、必要書類を入手することが非常に難しくなってしまいます。 法律の専門家である弁護士であれば、複雑になってしまった相続登記の手続も処理することができますので、ぜひご相談ください。