【2024年4月1日】相続登記の義務化とは？罰則などをわかりやすく解説

監修福岡法律事務所 所長 弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates

2024年4月1日から、相続登記を行うことが義務化されました。 相続登記とは、亡くなった方の不動産の名義を相続人に変更する手続きです。 これまでは任意でしたが、法改正により相続を知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料に処せられるおそれがあります。 このルールは過去の相続にも及ぶため、未登記の不動産がある場合は2027年3月末までに手続きを完了させる必要があります。 この記事では、相続登記の基本や義務化の内容、放置するリスクなどについてわかりやすく解説します。

相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や建物の名義を、相続人の名義に変更する手続きのことです。これまでは相続登記をするかどうかは自由でしたが、所有者不明土地の増加という社会問題を背景に、2021年に法改正が行われ、2024年4月1日から義務化されました。 義務化の内容は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、法務局に相続登記を申請することです。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。相続登記を放置すると、不動産の売却や担保設定ができなくなるなどの不都合も生じます。相続が発生したら、できるだけ早く手続きを進めることが大切です。

相続登記の義務化は過去分も対象

相続登記の義務化は、2024年4月1日より前に発生した過去の相続にも適用されます。 たとえば、10年前に親が亡くなり、実家の土地を相続したまま名義を変えていないケースも対象です。このような未登記の不動産は、猶予期間内（2027年3月31日まで）に相続登記を終える必要があります。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。 過去に戸建てやマンション、土地などを相続した方は、登記が済んでいるかを必ず確認し、未登記であれば早めに手続きを進めましょう。

相続登記が義務化された背景

相続登記が義務化された背景には、日本で深刻化している所有者不明土地問題があります。 所有者不明土地とは、登記簿を確認しても現在の所有者がすぐに分からない土地、所有者と連絡が取れない状態にある土地のことです。 この問題は、相続時に名義変更をしないまま放置されることが主な原因で、公共事業や災害復旧の妨げとなり、固定資産税の徴収困難や地域の荒廃など社会全体に悪影響を及ぼしています。特に東日本大震災の復興事業では、こうした土地が用地取得の大きな障害となり、問題の深刻さが浮き彫りになりました。高齢化が進む現在、このままでは所有者不明土地がさらに増加することが懸念されています。 このような背景から、国は所有者不明土地の発生を防ぎ、土地の有効活用を促進するため、2024年4月1日から相続登記を義務化しました。

相続登記が義務化された現在、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を完了しなければなりません。この「知った日」とは、被相続人が亡くなったことと、自分が不動産を相続して所有者となったことを両方知った日を指します。期限内に登記しないと、罰則として10万円以下の過料が科される可能性があります。 ただし、すぐに登記できない事情がある場合は、過料の対象外となることがあります。 たとえば、相続人が多く戸籍調査に時間がかかる場合、遺言書の有効性をめぐって裁判中の場合、相続人が重病などで対応できない場合、登記記録と実態が異なり現地調査が必要な場合などです。 一方で、「忙しかった」「忘れていた」といった理由は認められません。期限を守るために、早めに準備を進めるようにしましょう。

相続登記をしないまま放置すると、様々なリスクや問題が生じるおそれがあります。 次項では、具体的にどのようなリスクや問題が起こり得るのかについて詳しく解説します。 なお、相続登記を放置したときの影響について詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

不動産の売却や活用ができない

相続登記をしないと、登記簿上の不動産の所有者は亡くなった方のままです。 一般的に不動産を購入する人は、購入後に自分の名義で登記されることを望みますが、登記名義人でない人が他人に名義を移すことはできません。つまり、相続した不動産を売却するには、まず相続登記を行い、自分の名義に変更しておく必要があります。 さらに、相続登記をしていないと、売却だけでなく賃貸や担保設定といった活用もできません。 賃貸契約では貸主が登記上の所有者であることが前提ですし、金融機関から融資を受ける際も、登記が済んでいなければ不動産を担保に設定できません。

権利関係が複雑になってしまう

相続登記を放置すると、時間が経つほど相続人が増え、権利関係が複雑になるおそれがあります。 相続登記をするには相続人全員で話し合い「遺産分割協議書」を作成する必要があります。 しかし、放置中に新たな相続が起きると、当初の相続人だけでなく、次世代も協議に参加しなければなりません。 たとえば、あなたの祖父（所有者）が亡くなり、父と叔父が相続人だった場合、登記をしないまま2人も亡くなると、あなたや兄弟、いとこ、さらに誰かが亡くなれば、その子たちも相続人となります。 相続人が雪だるま式に増えると、全員の連絡先を調べて同意を取り、印鑑証明書を集めるだけでも大変です。顔も知らない親族や海外在住者がいる場合もあり、話し合いをまとめるのは困難になります。

不動産が差し押さえられる可能性がある

相続人のうちの誰かが借金の滞納等していた場合には、相続した不動産が債権者によって差し押さえられるおそれがあります。 このとき、債権者は法定相続分による相続登記を行い、自分がお金を貸している相続人の持ち分について差押登記を行います。債権者による差押登記が行われてしまうと、差押登記が抹消されなければ、遺産分割協議によって不動産の所有権を単独で相続したとしても、債権者に権利を主張しても認められません。また、差し押さえ登記が行われた不動産は、相続人全員が合意しても実際上売却できないので注意しましょう。

遺産分割協議が長引いて、相続登記を3年以内に行うことができない場合には、以下の方法により過料に処せられるのを一時的に免れることができます。

• 法定相続分で相続登記を行う
• 「相続人申告登記」を利用する

法定相続分で相続登記を行う

「法定相続分による相続登記」とは、民法で定められた法定相続分に従って、相続人全員の共有名義で登記する方法です。例えば、妻と子2人が相続人なら、妻が2分の1、子が各4分の1の持分で登記します。相続人の一人でも申請でき、遺産分割前でも登記義務を果たせる点がメリットです。ただし、被相続人の出生から死亡までの戸籍を集める必要があるなど手間や費用がかかります。 また、共有状態では売却や賃貸などに全員の同意が必要で、トラブルの原因にもなります。そのため、この登記は一時的な措置と考え、早めに遺産分割をまとめて最終登記を行うことが重要です。

「相続人申告登記」を利用する

相続人申告登記とは、被相続人名義の不動産について、自分が相続人であることを法務局に申し出る制度です。2024年4月の相続登記義務化に合わせて新設されました。 申告を行うと、登記簿に申出人の氏名や住所が記載され、相続登記の義務を果たしたものとみなされます。手続きは比較的簡単で、必要書類が少なく、登録免許税もかかりません。また、相続人一人で申請できる点もメリットです。 ただし、相続人申告登記は、あくまで「相続人であることを示す」だけで、正式な相続登記ではありません。所有権の移転登記は行われないため、不動産を売却したり担保に入れたりすることができません。遺産分割がまとまり次第、改めて本来の相続登記を行う必要がある点に注意してください。

相続登記をする際の大まかな流れは、以下のとおりです。

1. ①現在の登記内容を確認
   法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、不動産の所有者や権利関係を確認しましょう。
2. ②必要な書類を取得
   被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍や住民票、遺産分割協議書、印鑑証明書、固定資産評価証明書などを用意します。
3. ③登録免許税分の収入印紙を購入
   税額は不動産の固定資産評価額の0.4％が目安です。
4. ④法務局に申請
   窓口や郵送、オンライン申請が可能です。申請から登記完了までは、通常1～2週間程度かかります。完了後は登記識別情報や登記完了証を受け取り、大切に保管してください。

相続登記を自分で行う方法について知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

相続登記にかかる費用

相続登記を行うためには、以下のような費用がかかります。 ●登録免許税
登記を申請するときにかかる税金です。相続による所有権移転登記では、固定資産税評価額の0.4％が課税されます。 ●戸籍謄本、住民票、印鑑証明書等の必要書類の取得費用
必要書類を集めるときにかかる費用です。戸籍謄本は1通450円、住民票や印鑑証明書は1通300円かかります。 ●弁護士や司法書士へ依頼した場合の費用
専門家に登記手続きを依頼すると、依頼料がかかります。一般的には10万～15万円程度かかります。

相続登記の必要書類

相続登記の手続きで必要な書類として、主に以下があげられます。 法務局や市区町村役場などで取得できます。

• 相続登記申請書
• 不動産の登記事項証明書
• 相続する不動産の固定資産評価証明書
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 不動産を相続する人の住民票
• 遺言書（遺言により相続する場合）
• 遺産分割協議書および相続人全員の印鑑証明書（協議により相続する場合）

相続登記の必要書類について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

相続登記もせず、過料も払わなかったらどうなりますか？

過料は行政上のルール違反に対して金銭的負担を課すものです。刑事罰ではないため、過料の支払いを拒否しても前科はつきません。しかし、過料の支払い命令に従わなければ強制執行が行われ、不動産や預貯金などの財産が差し押さえられるリスクがあります。 こうした事態を避けるためには、過料を放置せず、速やかに納付することが必要です。

過料を払えば、相続登記しなくてもいいですか？

過料を支払っても相続登記の義務はなくなりません。 過料は、相続登記を期限内に行わなかったことへのペナルティであり、義務を果たしたことにはならないからです。 過料を払った後も相続登記をしなければ、登記未了の状態は続きます。 相続登記を放置すると、不動産の売却や担保設定ができなくなるだけでなく、相続人が増えて手続きがさらに複雑になります。できる限り早く相続登記を行うようにしましょう。

不動産を相続放棄すれば、相続登記をする必要はないですか？

相続放棄をすれば、相続登記の義務はありません。 相続放棄を行うと、不動産を含む一切の財産を相続しないことになるため、相続登記義務化の対象外となり、過料も科されません。 ただし、同順位や次順位の相続人がいる場合、その人たちに相続権が移り、相続登記の義務が発生します。つまり、相続放棄をしたからといって不動産の問題が完全に解決するわけではありません。 相続放棄を検討する際は、他の相続人への影響を確認することが必要です。 詳しく知りたい方は、こちらの記事をご一読ください。

2024年4月から相続登記は義務化され、3年以内に登記しないと過料の対象となります。相続登記を放置している場合は、今すぐにでも相続登記のために動くべきです。 ただし、相続登記には被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本など多くの書類が必要で、登記を放置している期間が長いほど手続きは複雑になります。特に祖父母や曾祖父母の代から未登記の場合や、住所変更登記をしていない場合はさらに困難です。 こうした煩雑な手続きをスムーズに進めるためには、弁護士への相談が有効です。弁護士なら必要書類の収集や登記申請のサポートに加え、相続に関する不安やトラブルにも対応できます。未登記の不動産がある方は、ぜひ弁護士にご相談ください。