不動産の相続手続きと流れ｜必要書類や費用などを詳しく解説

監修福岡法律事務所 所長 弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates

相続により不動産の所有者が代わった場合、その旨の登記手続きを行わなければなりませんが、相続手続きが行われず、亡くなった人が所有者のままとなっている不動産は少なくありません。しかし、不動産の相続手続きを長期間放置することにはリスクがあります。 たとえ、相続した不動産をすぐに売却する予定であったとしても、売却の前提として相続手続きは必要となるため注意しなければなりません。 このページでは、不動産の相続手続きのパターンや流れ、必要書類、費用、相続時の分割方法等について解説します。

不動産の所有者が亡くなってしまうと、その不動産の名義を相続人に移転する手続きが必要となります。このような手続きを、一般的に「相続登記」といいます。 相続登記の手続きは、法務局において、相続人が自分で行うことができます。しかし、必要な書類が多く大変な手間がかかるため、専門家に依頼して行うケースが多いです。

不動産の相続登記に期限はある？

不動産の相続登記は、不動産を相続したことを知った日から3年以内に行わなければなりません。 また、2024年4月1日よりも前に不動産を相続したという場合には、基本的に2027年3月31日までに相続登記を行う義務があります。 相続登記の義務に違反すると、10万円以下の過料に処せられるリスクがあり、忘れずに行うようにしましょう。 さらに、相続登記を行わなければ、次のようなデメリットも生じる可能性があります。

相続登記を放置することによって生じるデメリットについて、さらに詳しく知りたい方は以下のページを併せてご覧ください。

不動産の相続登記は、大きく分けると次の3パターンに分類できます。

これらのパターンについて、次項より解説します。

遺言書に従った相続のパターン

被相続人が遺言書を作成していた場合には、基本的にその遺言書の内容に従って相続登記を行います。 ただし、遺言書の種類によっては、家庭裁判所で検認手続きが必要となります。検認が必要となる場合と、不要である場合は、それぞれ次のような場合です。

【検認が必要な遺言書】
●法務局に預けられていない自筆証書遺言
●秘密証書遺言

【検認が不要な遺言書】
●法務局に預けられた自筆証書遺言
●公正証書遺言

遺言書がある場合の相続手続きや、検認手続きについて詳しく知りたい方は以下の各ページをご覧ください。

遺産分割協議による相続のパターン

遺言書がない場合や、相続人全員が遺言書とは異なる遺産分割に同意した場合等では、相続人全員が相続財産の分配方法等について話し合う「遺産分割協議」によって分配します。 分配方法が決まったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名押印して、相続人全員の印鑑登録証明書を添付して残すのが一般的です。そして、作成した協議書に従って不動産を分配し、相続登記を行います。

法定相続分どおりに相続するパターン

不動産は、法定相続分に従って相続登記することもできます。例えば、次のように持分を登記します。

ただし、不動産の所有権を分け合う共有は、売却等のときに共有者全員の同意が必要となったり、管理費用の分担で揉めたりするリスクがあるため、なるべく共有はしないことが望ましいといえます。 法定相続分について詳しく知りたい方は、以下のページをご覧ください。

不動産の相続手続きは、主に以下のような流れで進みます。

1. ①遺言書の確認
2. ②相続人の確認・把握
3. ③相続財産の確認・把握
4. ④遺産分割協議
5. ⑤不動産の相続登記
6. ⑥相続税の申告・納付

この流れについて、次項より解説します。

①遺言書の確認

相続が発生したら、まずは遺言書を探しましょう。遺言書が作成されていれば、基本的には遺言書に記載されている内容に従って相続財産を分配するからです。 もしも、遺産分割協議が終わってから遺言書が発見されてしまうと、基本的に遺言書に従って相続財産を分配し直す必要が生じてしまいます。協議による分配を維持できるのは、遺言書が無効なものであるケースや、相続人全員の同意があるケース等に限られます。

②相続人の確認・把握

相続人が誰であるかを確定させるために、被相続人が生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本を取得する必要があります。 たとえ親族関係を完全に把握していると思っていても、隠し子がいるケース等もあるので、必ず戸籍を取得し相続人を確認しましょう。 相続人調査に関して、以下のページで詳しく解説していますのでご参照ください。

③相続財産の確認・把握

遺産分割協議においては、相続財産の内容と、その価値を確認することが非常に大切です。なぜなら、相続財産の価値を間違えていたり、高額な相続財産が後から発見されたりすると、その財産を巡って相続人間のトラブルが発生するおそれがあるからです。 状況によっては、遺産分割協議そのものの有効性が争われてしまいます。そのため、相続財産の内容とその価値は慎重に確認するべきです。 また、相続財産を調べるときには、不動産や預貯金といったプラスの財産だけでなく、金融機関等からの借り入れのようなマイナスの財産についても確認しましょう。 相続財産の調査に関しては、以下のページで詳しく解説していますのでご参照ください。

④遺産分割協議

遺産分割協議とは、遺言書がない場合に、相続人全員で行い、誰がどの財産を相続するか等を決める話し合いです。 協議の方法は、電話やメール等でも問題ありません。しかし、誰がどんな遺産を相続したかを明確にするため、「遺産分割協議書」は作成するべきです。 遺産分割協議書とは、相続人が話し合って決めた事項を証明するための書面です。書式に指定や決まりはありませんが、誰が、どの財産を相続するかを明記しなければなりません。 相続財産の中に不動産がある場合は、相続する不動産を特定するための書類（登記事項証明書など）を添付すると良いでしょう。 遺産分割協議について、遺産分割協議書についての詳しい内容は、以下のページをご覧ください。

⑤不動産の相続登記(名義変更)

被相続人が不動産の所有者であった場合には、不動産の所有者を変更する必要が生じます。不動産の名義人を、亡くなった被相続人から相続人に移転することを「相続登記」といいます。 相続登記の手続きは、不動産の所在地を管轄する法務局に申請して行います。手続きは、法務局の窓口で申請するほか、郵送によって行うことも可能です。 相続登記の基礎知識について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

⑥相続税の申告・納付

不動産を含めた相続財産の評価額が基礎控除額を上回っている場合には、相続税の申告を行います。 基礎控除額は、次の式によって計算します。

基礎控除額＝3000万円＋（600万円×法定相続人の数）

この式から、法定相続人が配偶者と1人の子である場合、基礎控除額は次のとおりです。

3000万円＋（600万円×2）＝4200万円

よって、基礎控除額は4200万円となります。 相続税の申告・納付期限は、自己のために相続が開始されたことを知ってから10ヶ月以内です。この期限を過ぎると、相続税を減額できる特例が適用できない場合や、延滞税等がかかる場合があるため、必ず期限内に申告しましょう。

不動産の相続手続きは、遺言書があって相続人が少ない等、シンプルなケースについては自分で行うことが可能です。 しかし、相続人が多いケースや相続財産が多いケース等、自分で手続きをするのが難しい場合については専門家に相談することをおすすめします。 弁護士であれば、複雑な手続きをサポートすることができます。

相続手続きを弁護士に依頼するメリット

不動産の相続手続きを弁護士に依頼する主なメリットについて、以下でご紹介します。

●登記情報を詳しく確認し、場合によっては現地を調査する等して現状を把握できる 不動産の登記情報を確認して、所有権や担保としての使用について確認します。さらに、場合によっては実際の使用状況等を確認して、なるべくトラブルが生じないように対処します。 ●不動産の価値を適正に評価して、相続後にトラブルを招かないようにできる 不動産には様々な評価方法があるため、なるべく公平な相続ができるように、信頼できる鑑定業者をご紹介することができます。 ●相続登記を間違いなく実行できる 相続登記手続きは、不動産の所有権があることを世に示すための大切なものでありミスがあってはなりません。そこで、一連の手続きをまとめて請け負うことにより、間違いのない登記を実行します。

不動産の相続手続きで必要となる書類とその取得先について、表にまとめたのでご覧ください。

なお、遺言書の検認が必要な場合には、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所で検認手続きを行い、検認済証明書を発行してもらいましょう。

不動産の相続登記を行うときには、主に次のような費用がかかります。

●必要書類の取得費用 戸籍謄本や印鑑証明書、住民票等を取得するときには手数料がかかります。 ●登録免許税 相続によって所有権を移すための登記を申請するときには、不動産の評価額の0.4%を登録免許税として支払います。 このとき、不動産の評価額は実際に売買を行ったときの金額とは異なり、「固定資産税評価証明書」という書類を取得して確認します。 例えば、評価額1000万円の不動産を相続する場合にかかる登録免許税は次のとおりです。

1000万円×0.4％＝4万円

相続登記にかかる税金について、さらに詳しく知りたい方は以下のページをご覧ください。

相続において、不動産を分割する方法は主に以下の4種類です。

現物分割

相続人が、不動産をそのままの形で、あるいは分筆して相続する

【メリット】
●相続手続きが簡単になる
●思い入れのある実家等、不動産をそのままの形で残せる

【デメリット】
●相続人間で不公平になりやすい
●分筆すると不動産の価値が下がるおそれがある

代償分割

不動産を一部の相続人が相続し、他の相続人に代償金を支払う

【メリット】
●不動産を相続しない人が納得しやすい
●公平に分けやすい

【デメリット】
●評価額で意見が合わないおそれがある
●不動産を相続する人が、代償金に相当する財産を保有している必要がある

換価分割

不動産を売却して得た代金を相続人で分割する。

【メリット】
●公平に分けやすい
●不動産の評価額を計算する必要がない

【デメリット】
●売却費用がかかる
●相続の時期によっては、売却額が安くなるおそれがある
●思い入れのある不動産を手放すことになる

共有分割

不動産を複数の相続人が共有名義で相続する。

【メリット】
●公平に分けやすい
●不動産を売却する必要がない

【デメリット】
●管理費用の負担等で揉めるおそれがある
●売却等の処分や、賃貸で利用すること等が自由にできない

相続財産の分割方法について、さらに詳しく知りたい方は以下のページをご覧ください。

相続した不動産の種類によって、注意するべき点は異なります。 不動産の種類は、主に次のように分けられます。

• 土地のみを相続する場合
• 戸建てを相続する場合
• マンションや収益物件を相続する場合

これらの不動産を相続したときの注意点について、次項より解説します。 家屋の相続について、さらに詳しく知りたい方は、以下のページを併せてご覧ください。

土地のみを相続する場合

土地の相続のために代償分割や換価分割を行う場合、相続発生時と分割時とでは、土地の価格が大きく変動する可能性があります。 例えば、新駅の建設計画が打ち出される等すれば、土地の価格は大幅に上昇するケースがあります。また、景気の変動等によって、土地の価格が低下するケースもあります。 そのため、遺産分割協議において、将来の価格変動の可能性についても話し合い、事前に合意するようにしましょう。

戸建てを相続する場合

戸建て住宅を相続した場合、空き家のままにしておくと、老朽化が進むおそれがあります。もしも「特定空家等」に指定されてしまうと、敷地の固定資産税を1/6に軽減する措置等が適用されなくなり、固定資産税が大幅に増額されてしまうおそれがあります。 固定資産税は毎年納税しなければならないので、住む予定のない戸建てを相続した場合には、売却や貸し出し等によって有効活用する方法を早めに考える必要があります。

マンションや収益物件を相続する場合

賃貸している収益物件を相続した場合、建物の所有権だけでなく、賃貸借契約の貸主としての立場も相続します。そのため、部屋の修繕や故障した備品の交換等、賃借人に対する義務を負います。 また、正当な理由がなければ、部屋を借りている人に対して立ち退きを迫ることはできません。 もしも、賃料が未払いとなっている賃借人がいる場合には、賃料の支払い交渉をしなければならない等、様々な法的問題も受け継ぐことになるので、事前に心構えをしておく必要があるでしょう。

相続放棄をすれば、すべての財産を相続しないことになるため、土地や家を相続することはなくなります。ただし、相続放棄をしたときに現に占有していた不動産については、新たな所有者の手に渡るまで保存義務を課されるケースがあるため注意しましょう。 特に、家の相続を放棄したケースでは、空き家のまま手入れをしないでいると景観を悪化させるリスクや部外者が住み着いてしまうリスク、害虫の発生源になるリスク等が高まります。 そのため、放置すると周辺住民とのトラブル等の原因となることから、最低限の手入れは継続する必要があります。 土地や家といった不動産の相続放棄について、さらに詳しく知りたい方は、以下の各ページを併せてご覧ください。

相続登記の手続きには、法定相続人の調査や必要書類の収集等、様々な作業が必要です。さらに、不動産の登記が先代や先々代の名前のままであった場合等では、手続きの負担が重くなります。 また、不動産を含む相続財産の分割方法を決めるまでに、相続人の取り分や不動産等の分け方等について争いが生じるおそれがあります。 弁護士は、様々な場面で手続きを進めることができるので、ご依頼者様の負担を軽減することができます。また、書類の収集・作成だけでなく、ほかの相続人とのやり取りも代行できるため、相続人間で紛争が生じたときに、これを解決するための活動ができます。 相続手続を適切に行うためにも、ぜひ私たちにご相談ください。