使用貸借は相続の対象？貸主死亡時や相続税について【判例あり】

監修福岡法律事務所 所長 弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates

使用貸借（しようたいしゃく）とは、動産や不動産等を無償で貸し借りすることです。一般的には、親の土地を子が借りて住むなど、親しい関係にある者との間で行われます。 使用貸借契約は、貸主が死亡したとしても貸主の相続人との間で継続されます。しかし、借主が死亡すると、特約がある場合等を除いて契約は終了します。 この記事では、使用貸借と相続の関係や相続税の評価、相続トラブルと対処法等について、ケース別に詳しく解説します。

使用貸借とは、当事者の信頼関係に基づいて、動産や不動産等を無償で貸して、目的を達成したら返還するという契約です。 自分が所有する土地や建物を、子や孫、友人等に無償で貸すケースは典型例であり、基本的には当事者が親しい関係である場合に用いられます。 物を貸し借りする契約には、主に「賃貸借」と「使用貸借」があります。主な違いとして、賃貸借であれば賃料が発生し、使用貸借であれば賃料が発生しないことが挙げられます。 賃貸借の事例として、アパートの一室を借りて家賃を支払う契約が挙げられます。 なお、借主が借りている不動産の固定資産税を支払っていたとしても、賃貸借にはならず、使用貸借契約に該当するケースが多いです。

使用貸借契約は、契約の当事者の親しさ等に基づいた契約なので、基本的に相続の対象外となります。 しかし、例外的に相続の対象とされる場合があります。 使用貸借契約の相続で、貸主が死亡した場合と借主が死亡した場合について、次項より解説します。

貸主が死亡した場合の使用貸借は相続される

親の土地などを無償で借りている「使用貸借契約」では、貸していた人（貸主）が亡くなった場合でも、特別な取り決めがなければ契約はそのまま引き継がれます。つまり、土地と一緒に契約も相続されるため、基本的には特別な手続きは不要です。 ただし、契約時に「貸主が亡くなったら契約を終了する」といった特約がある場合は、貸主の死去によって契約は終了し、相続の対象にはなりません。 このような特約は口約束でも有効ですが、後々のトラブルを防ぐためには、書面で残しておくことが重要です。

相続人は契約を解除できる？

貸主の相続人は、基本的にはいつでも契約の解除が可能です。しかし、特約があれば、契約期間の満了を待たなければなりません。 契約が終了するタイミングは以下のとおりです。

• 設定された期限を満了した
• 目的に従った使用・収益が終了した
• 借主が死亡した
• 使用・収益に足りる期間が経過してから解除した
• 目的の定めがないので解除した

借主が死亡した場合の使用貸借は終了する

使用貸借契約は、借りている人（借主）が亡くなると契約が終了することが法律で定められています（民法第597条3項）。そのため、借主の家族がそのまま契約を引き継ぐことは、基本的にはできません。 もし借主が亡くなった後も土地を使い続けたい場合は、貸している人（貸主）と新しく契約を結ぶ必要があります。 ただし、次のようなケースでは、借主が亡くなっても契約が続くことがあります。

• 使用貸借契約で特別の定めがある場合
  使用貸借契約に、借主が死亡した場合に借主の相続人が相続する旨の定めや、借主が死亡しても契約が終了しない旨の定めがある場合は、契約が相続の対象となる可能性があります。
• 使用貸借の存続について黙示の合意がある場合
  使用貸借契約の借主が死亡した後で、借主の相続人が使用貸借の対象物を利用していた場合、貸主が異議を述べなければ、黙示の承諾があったものとして使用貸借契約の存続が認められることがあります。

使用貸借契約対象の土地や建物等の所有権は、相続によって相続人に移転します。このとき、貸主の死亡により使用貸借契約が終了する旨の特約等がなければ、使用貸借契約の貸主としての立場も相続し、借主が使用している土地や建物等であっても、相続税は所有者である貸主にかかります。 貸主が個人であるか、法人であるかによって、相続税の評価額は変わることがあります。これについて、次項より解説します。 相続税について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

借主が個人の場合

借主が個人である場合、使用貸借している土地は、相続税を課税するときの評価額が「自用地評価額」になります。つまり、借主が使用しているため、被相続人や相続人が使用していなくても、自分で利用している土地と同じように相続税がかかってしまいます。 一方で、賃貸借契約をしていた場合には、以下の計算方法で算出します。

土地の相続税評価額＝自用地評価額－借地権の評価額

支払う税金を少なくするためには賃貸借契約をした方が良いと考えられますが、その際には以下のような点について注意しなければなりません。

• 賃貸借契約の際に通常発生する権利金などを免除すると、権利金相当額の贈与があったものとみなされて、贈与税を課税されるおそれがある
• 固定資産税程度しか賃料を負担していないと、使用貸借とみなされるおそれがある

借主が法人の場合

借主が法人である場合、相続税評価額は、税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出しているかによって異なります。 提出しているケースでは、相続税評価額は減額されません。提出していないと、土地の評価額から借地権割合を差し引くことができます。 届出書を提出しないと、借主に対して「借地権認定課税」が行われるリスクもあるので注意しましょう。

使用貸借契約は、口約束によって締結することの多い契約です。そのため、相続が発生した場合には、契約書がないとトラブルが発生しやすくなります。 主に考えられるトラブルとして、以下のようなものが挙げられます。

• 【貸主側】借主の相続人と契約が解除できない
• 【借主側】貸主の相続人から立ち退きを要求される

これらのトラブルについて、次項より解説します。

【貸主側】借主の相続人と契約が解除できない

借主が亡くなって相続が発生したら、基本的には使用貸借契約は終了します。しかし、契約で定められた期間中である場合や、契約の目的を達成する前である場合には、貸主側から一方的に契約を解除することはできません。 そのため、期間や目的が定められている使用貸借契約において貸主が借主に立ち退きを求める場合には、立退料の支払いを提示したり、原状回復費用を免除したりして交渉する必要があるでしょう。立ち退いてもらえないのであれば、借主に買い取ってもらうことや、有償の賃貸借契約に変更してもらうこと等の交渉も必要となります。

【借主側】貸主の相続人から立ち退きを要求される

貸主が亡くなって相続が発生しても、使用貸借契約は基本的に継続します。しかし、使用貸借契約は貸主が一方的に破棄できるので、相続人によって、契約の終了や立ち退きを要求されるおそれがあります。 このとき、契約期間が終わっていない場合や、契約の目的を達成していない場合等では、契約は終了しません。 トラブルを防止するために、契約期間や契約の目的は書面にして残しておくようにしましょう。

使用貸借契約の相続について争われた裁判例をご紹介します。

使用貸借の貸主が死亡した場合、その土地に小規模宅地等の特例は使えますか？

貸主から使用貸借していた土地について、当該土地に住んでおり、貸主と同一の生計で生活していた親族が当該土地を相続する場合には、小規模宅地等の特例を適用することができます。 小規模宅地等の特例とは、被相続人が所有していた土地について、一定の要件を満たす場合に、相続税の計算における評価額が最大で80％減額される制度です。 同一生計と認められるには、貸主からの仕送りなどで生活している実態が必要です。 なお、借主が相場と同程度の家賃等を支払っていた場合には賃貸借となるため、小規模宅地等の特例は適用できません。代わりに「貸付事業用宅地等の特例」の対象となる可能性があります。

親子間で土地の使用貸借がある場合、固定資産税は誰が払うのでしょうか？

子供が親の土地を使用貸借している場合であっても、基本的には所有者である親が固定資産税を支払います。 しかし、子供が固定資産税を支払っても問題ありません。固定資産税を支払ったとしても、使用貸借契約には影響せず、贈与税も発生しません。 ただし、子供が相場と同程度の地代を支払っている場合は、使用貸借契約ではなく賃貸借契約になると考えられます。通常の賃貸借契約で発生する「権利金」を子供が支払っていないときは、権利金相当額を贈与したものとみなされて贈与税が発生するおそれがあるので注意しましょう。

使用貸借契約は、基本的にお金のやり取りが発生しないため、契約書を交わすケースは少ないです。そのため、相続が発生するとトラブルに発展するリスクがあります。 貸主の相続人が使用貸借についてよく思っていなかった場合や、借主であった被相続人が使用貸借契約について相続人等に説明していなかった場合等では、感情的な対立が発生しやすいといえます。 使用貸借契約の相続についてトラブルになりそうなケースや、トラブルが発生してしまったケースは弁護士にご相談ください。弁護士であれば、双方の言い分について検討して、解決に向けてアドバイスをすることが可能です。 無償の契約だからといって簡単に考えず、契約解除を巡る争いに備えて準備することをおすすめします。