相続登記とは？自分で申請できる目安と基礎知識

監修福岡法律事務所 所長 弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates

相続によって不動産を相続した場合、「不動産の所有者が、相続によって変わった」ことを示す、「相続登記」を行うことになっています。そして、相続登記は義務化されることが決まりました。

相続登記は、ケースによって必要書類が異なります。単純なケースであれば自分で行うことも可能ですが、複雑なケースについては自分で申請するのは難しいでしょう。

この記事では、相続登記の概要や、自分で手続きができるのかを判断する目安等について説明します。

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた不動産の名義を、相続人に変更することです。相続登記の手続きをすることによって、その不動産の所有者が相続人に変更されたことを第三者に証明できるようになります。

現時点では相続登記の手続きは義務ではありませんが、2024年4月1日に義務化される予定です。昔の相続についても登記の義務が課されるので、なるべく早く手続きを行うのが望ましいでしょう。

相続登記の義務化については、次項で説明します。

相続登記は2024年までに義務化

相続登記は義務化され、義務化した後には、相続が開始されて不動産の所有権を得たことを知ってから3年以内の相続登記が必要となります。
正当な理由なく相続登記をしないと、10万円以下の過料に処せられるおそれがあるので注意しましょう。

相続登記手続きをしなかった場合には、主に以下の5つのデメリットが生じるおそれがあります。

• 長期間経つと、元の所有者が死亡し、再び相続が発生するなどの理由により、土地に関する権利を持つ人が増え、相続登記をするのが難しくなる。
• どのような相続が行われてきたのかを調査するための費用が高くなる。
• 土地や建物を売却することや、担保として活用することができない。
• 権利関係が不明のため、土地や建物を賃貸することが難しくなる。
• 法定相続人のうちの誰かが借金を返せなくなると、差し押さえられてしまうリスクがある。

これらのデメリットについて、詳細を知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

相続登記の手続きを自分で行いたいと考える方がいますが、制度上は可能です。そして、単純な相続登記については、自分で手続きを行うことは難しくありません。

ただし、複雑な状況では、自分で手続きを行おうとすると、かなりの困難が伴います。
自分で相続登記の手続きができるか否かの判断基準について、次項で解説します。

相続人が配偶者や子供や親

夫婦の一方が亡くなり、被相続人の配偶者とその子供、あるいは被相続人の親が相続人となるのは、最もオーソドックスなケースであり必要な戸籍も入手しやすいため、自分で手続きを行いやすいと考えられます。

これに対して、相続人が被相続人の兄弟や甥・姪だと、書類が複雑になり手続きが大変ですので、専門家に依頼した方が良いでしょう。

法務局が近隣にある

相続登記の申請は、相続の対象となる不動産所在地を管轄する法務局に対して行うため、登記を行う不動産が近所にあれば、管轄する法務局も近くになり手続きしやすくなるため、自分で手続きを行いやすいと考えられます。

しかし、不動産が遠方にあると、手続きを行う法務局も遠方になってしまいます。さらに、もしも書類に誤りがあった場合には、訂正のために法務局の窓口に行かなければなりません。

不動産が遠方にある場合には、専門家に依頼した方が良いでしょう。

平日の日中に時間が確保できる

相続登記の申請を行う法務局は、平日の日中にしか開いていないため、平日の昼間に仕事をしていない方であれば、自分で手続きを行いやすいと考えられます。

しかし、サラリーマンの方や公務員の方など、平日の昼間に仕事をしているのであれば、有給休暇を取得する等の対応が必要です。もしも書類の不備があると、訂正のためにも休まなければなりません。そのため、手続きを専門家に依頼した方が良いでしょう。

登記完了を急ぐ必要がない

相続登記の手続きをするときに、書類に不備があると訂正する必要があり、登記にかかる期間が延びてしまいます。そのため、手続きに不備があり時間がかかっても良いのであれば、自分で手続きを行いやすいと考えられます。

しかし、不動産を売却する予定がある等の事情がある方については、すぐに登記をしなければ商機を逃してしまいかねません、そのため、すぐに登記手続きを終わらせなければならない方は、手続きを専門家に依頼した方が良いでしょう。

相続登記を弁護士や司法書士といった専門家に依頼した方が良いケースとして、次のような事情があるケースが挙げられます。

• 兄弟間の相続など、変則的な相続の場合
• 相続不動産が遠方にある場合
• 平日の日中に働いているなど、自由になる時間が乏しい場合
• 登記完了を急いで完了させたい場合
• 不動産の権利関係が複雑になっている場合
• 複数の不動産を相続した場合
• 被相続人の何代も前の名義のまま放置されていた場合
• 相続人同士が疎遠で手続きのための連絡が取りにくい場合
• 戸籍や住民票の保存期間が終了していて必要書類が入手できない場合

弁護士と司法書士ができることの違い

相続登記は弁護士にも司法書士にも依頼できますが、弁護士には代理権があるため、相続人間で発生したトラブルへの対応等も可能です。そのため、相続人の関係が良好でないケース等では、最初から弁護士に依頼するのが望ましいでしょう。

一方で、司法書士には限定された代理権しかないので、相続人の誰かが自身の権利を主張している場合等では、対応が難しくなるでしょう。しかし、トラブルが発生するリスクがほとんどないケースでは、司法書士に依頼すれば費用を抑えることができます。

相続登記には、主に以下の3つのパターンがあります。

• ①遺産分割協議による場合
• ②遺言による場合
• ③法定相続分による場合

上記のどのパターンによる相続であるかによって、それぞれ必要な書類が異なります。
しかし、次の表の書類は、どのパターンであっても必要になります。

なお、①～③の各パターンで必要になる書類について知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

相続登記の手続きの流れは、以下のようになります。

1. 不動産所有者の死亡（相続の開始）
2. 相続人の確定
3. 相続する不動産（遺産）の調査・確定
4. 遺言書の有無の確認
5. 遺言書あり：内容に従い相続　遺言書なし：法定相続または遺産分割協議
6. 相続登記を法務局へ申請（窓口・郵送・オンライン）

なお、相続登記の手続きについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

相続登記を行うために、次のような費用がかかります。

これらの費用のうち、「必要書類の取得費用」と「登録免許税」については次項でも解説します。

固定資産税や相続税など、不動産についてかかる税金についてはこちらの記事で解説しておりますので、併せてご覧ください。

必ず必要な登録免許税と書類取得費用

相続登記の手続きを自分で行う際も専門家に依頼する際も必ず必要な費用が以下の2つです。

• 登録免許税
• 書類取得費用

登録免許税は、次の金額になります。

登録免許税の計算方法や、不動産についてかかる税金について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

また、相続登記に必要な書類の取得費用は、それぞれ次の表の金額です。

不動産の相続登記を申請するときに注意するべき点について、以下で解説します。

登記識別情報は再発行されない

登記識別情報とは、かつて「権利証」と呼ばれたものの代わりに発行されるようになった、12桁の英数字を組み合わせたパスワードのようなものです。不動産を売却するとき等に、本人を確認する方法として用いられます。

登記識別情報を記載した紙は、1つの不動産につき1枚だけ発行されます。登記申請をした本人にのみ発行され、再発行はされないため紛失に注意しましょう。

他の相続人が非協力的で登記申請ができない場合は裁判

相続登記手続きに協力しない相続人がいると、その相続人に対して裁判を起こすことになります。

遺産分割協議により単独で相続する不動産は、自分だけで相続登記の申請をすることができます。しかし、他の相続人から印鑑証明書などの書類を受け取らなければ登記申請ができません。

必要な書類を渡してくれない相続人がいるときには、裁判によって書類がなくても手続きを進められるようにします。

共有名義での相続登記はトラブルの元

共有名義とは、1つの不動産を2人以上の者が所有している状態のことです。
相続登記を共有名義にすると、次のようなデメリットがあります。

• 売却や長期間の賃貸等をする際に共有者全員の同意が必要になり、不動産の活用に大きな制限を受ける
• 共有名義人が持分を売却すると、見ず知らずの人物が共有者になってしまう
• 共有名義人が亡くなって相続が行われると、共有者の人数が増えてしまう
• 共有名義人に負債があった場合、共有名義人の持分を差し押さえられてしまうおそれがある

共有名義での相続登記について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をご覧ください。

相続登記に関してよくある質問について、以下で解説します。

相続登記は変更・やり直しができますか？

遺産分割をやり直し、相続登記の変更・やり直しが必要になった場合、相続登記を変更・やり直すことは可能です。ただし、新たに費用がかかることがあります。

例えば、被相続人の長男に土地の相続登記を行った後で、二男に土地を相続させることになった場合には、長男から二男への贈与として贈与税等が課されるおそれがあります。

加えて、土地の名義を二男へと変更する必要があるため、長男名義の登記の抹消と、二男を名義人とする登記申請のための登録免許税も課されることになります。

相続放棄をする場合も相続登記は必要ですか？

相続放棄をしても、相続した人への相続登記は必要です。なぜなら、登記名義人を被相続人のままにしていると、固定資産税の納税通知が来てしまうおそれがあるからです。

不動産の所有者が亡くなると、新たな所有者だと推定される者に固定資産税の納税通知が送られます。相続登記が義務化されても、期限は3年であるため、運用に変更はないと考えられます。

納税通知が来ると、固定資産税を支払ってから、相続した者（本来の納税義務者）に請求することになります。
納税通知が来ることを防ぐためには、相続した者に相続登記をしておく必要があります。

相続放棄後の固定資産税の支払いについては、こちらの記事をご覧ください。

不動産を売却する予定なので、相続登記は買い主にしてもらえますか？

相続登記をせずに相続不動産を売買することはできません。なぜなら、不動産の登記は、実際に所有権が移動した順に行わなければならず、基本的には省略できないものだからです。

そのため、名義を相続人に変更しないと、売買による所有権移転登記はできません。相続した不動産を売却するならば、売買前に必ず相続登記を行うことになります。

未成年でも相続登記は必要ですか？

相続人がたとえ未成年でも、相続登記は必要です。ただし、単独では相続登記をすることができないため、基本的には親権者が手続きを行います。

このとき、親権者も相続人であり、子である未成年者と利益相反してしまう場合には、特別代理人が選任されます。ただし、法定相続分で相続登記を行う場合には利益相反することはないため、親権者が相続人であっても代わりに手続きをすることができます。

相続発生後、相続登記をせず被相続人の家に住み続けられますか？

相続発生後に、相続登記の義務を無視して、登記をせずに被相続人の家に住み続けると、相続登記を怠ったことに対する過料の支払いを命じられるだけでなく、遺産分割を行った証拠等を紛失するおそれがあります。

すると、時間が経ってから、他の相続人によって被相続人の家の権利を主張された場合に、自身の所有権を立証するのが困難になります。
そのため、相続登記の義務は無視せず、確実に行うべきでしょう。

もっとも、このような場合でも、相続ではなく時効取得によって不動産を取得したとして、家を自分のものとして登記する方法もあります。詳しくは弁護士にご相談ください。

相続登記の義務化が迫っており、放置していた不動産の登記を、今のうちにしておこうとお考えの方もいらっしゃるでしょう。しかし、相続登記をする際には、様々な書類を収集または作成しなければなりません。時間も手間もかかりますので、ご自身だけで手続きを進めることは難しいでしょう。

そこで、相続登記をする際には、まずは法律の専門家である弁護士に相談するのがおすすめです。特に、相続が発生してから長期間が経過してしまった場合には、会ったことのない親戚と交渉する必要が生じるケースもあるでしょう。そのような交渉や、面倒な手続きを早く済ませるために、まずは弁護士にご相談ください。