小規模宅地等の特例とは？要件や計算方法などわかりやすく解説

監修福岡法律事務所 所長 弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates

被相続人から自宅や事業用の土地を相続した場合、土地の価格が高額だと、相続税も高額になってしまいます。十分な預貯金等がないと、相続税を支払うために土地を手放すことを余儀なくされることになりかねません。 小規模宅地等の特例は、土地の評価額を減額することによって、相続税の金額を抑えるための制度です。特例が適用されるためには要件を満たす必要があるため、慎重に手続きしなければなりません。 この記事では、小規模宅地等の特例の対象となる土地や減額される割合、特例の要件、計算方法、申請方法、注意点等について解説します。

小規模宅地の特例とは、被相続人の自宅であった家屋のある土地や、被相続人が個人事業のために使っていた土地等について、最大で評価額の80％を減額してもらえる制度です。 この特例のメリットとして、土地の評価額が下がることにより、相続税の税額が抑えられる点が挙げられます。 このような特例ができたのは、生前、被相続人と同居していた被相続人の親族に、その居住の用に供されていた宅地等に関して、土地の評価額を市場価格を基礎として相続税を算出すると、その額が高額になり、被相続人の配偶者や子などが家を失うリスクがあるためです。 なお、土地の上の建物等は評価額が減額されないため注意しましょう。

対象となる土地

小規模宅地等の特例の対象となる土地は、以下の4種類に分類されます。

• 特定居住用宅地等：被相続人が自宅として使っていた宅地等に対する特例
• 特定事業用宅地等：被相続人が個人事業として使っていた貸付用ではない宅地等に対する特例
• 貸付事業用宅地等：被相続人が貸地または貸家などの貸付用としていた宅地等に対する特例
• 特定同族会社事業用宅地等：被相続人が発行済株式の過半数を有している法人の事業の用に供されていた、あるいは同法人が貸し付けていた宅地等に対する特例

減額される割合

相続税を計算するときに、小規模宅地等の特例によって減額される割合と、対象となる土地の限度面積を表にまとめたのでご覧ください。

減額される割合は50％～80%とされています。詳細は国税庁のサイトで紹介されているのでご確認ください。

小規模宅地等の特例が適用される土地には、面積の上限だけでなく、多くの要件が付けられています。 適用の要件について、次項より解説します。

特定居住用宅地等

特定居住用宅地等は、以下のような要件で小規模宅地の特例が適用されます。

• 被相続人や、被相続人と同一の生計で暮らしていた親族が住んでいた土地を、配偶者が相続した
• 被相続人と同居していた親族が、相続した土地に住み続けた
• 被相続人と同一の生計で暮らしていた親族が、相続した土地に住み続けた

なお、被相続人とは別居していた親族であっても、自分が所有する家に住んでいない等の要件を満たせば、小規模宅地等の特例を受けられます。この制度を「家なき子特例」といいます。

特定事業用宅地等

特定事業用宅地等は、以下のような要件で小規模宅地の特例が適用されます。

• 相続開始の3年以上前から事業に使っていた
• 相続人が、相続税の申告期限までに事業を継承している

なお、土地の上にある、事業に使われている建物等の価額が当該事業の用に供されている土地の価額の15％以上であれば、相続開始前の3年以内に事業に使い始めた土地であっても、特例を適用できます。

貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等は、以下のような要件で小規模宅地の特例が適用されます。

• 相続開始の前から、その土地で貸付業を営んでいる
• 相続人が、相続税の申告期限まで、当該土地を保有し、不動産貸付業等を継続している
• 相続開始の3年以上前から貸付業に使っていた

評価額が5000万円の宅地を相続し、特定居住用宅地等の特例を適用する場合について、減額できる評価額を以下で計算します。

【宅地の面積が330㎡以下である場合】 宅地の面積が300㎡であれば、減額できる評価額は以下のとおりです。

5000万円×80％＝4000万円

【宅地の面積が330㎡を超える場合】 宅地の面積が400㎡であれば、減額できる評価額は以下のとおりです。

5000万円×330／400×80％＝3300万円

小規模宅地等の特例は、被相続人が亡くなってから、主に以下のような流れで申請します。

1. 被相続人が亡くなったことを知った日を含めて7日以内に、役所へ死亡届を提出する
2. 被相続人が生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本を収集して、相続人を特定する
3. 相続財産調査を行い、財産の評価額を確認して、財産目録の作成を行う
4. 相続人の全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成する
5. 自己のために相続が開始されたことを知ってから10ヶ月以内に、相続税申告書の提出および相続税の納付を行う

なお、相続財産に借金等が多い等の理由で相続放棄したい場合には、自己のために相続が開始されたことを知ってから3ヶ月以内に、家庭裁判所に申し立てる必要があります。

申請に必要な書類

小規模宅地等の特例を適用してもらうためには相続税の申告をする必要があります。 相続税の申告における添付書類は、次のとおりです。

• 遺言書の写しまたは遺産分割協議書の写し
• 被相続人が生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書
• 【同居の親族であることを証明する書類】
  • 住民票など、小規模宅地等の特例を適用される相続人が、被相続人と同居していたことを証する書類
• 【別居の親族であることを証明する書類】
  • 戸籍の附票の写し
  • 借家の賃貸借契約書など
• 【被相続人が老人ホーム等に入居していた場合の書類】
  • 被相続人の戸籍の附票の写し
  • 要介護認定証など
  • 福祉施設の入所時の契約書の写しなど

相続税について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

小規模宅地の特例には、いくつか注意しなければならない点があります。 主な注意点は以下のようなものです。

• 小規模宅地等の特例を受けるには相続税の申告が必要
• 相続時精算課税制度で土地を贈与した場合は適用しない
• 被相続人が老人ホームに入所していた場合の適用要件がある
• 二世帯住宅では同居が認められない場合がある

これらの注意点について、次項より解説します。

小規模宅地等の特例を受けるには相続税の申告が必要

小規模宅地等の特例を受けるためには、相続税の申告をしなければなりません。 これは、特例を受けることによって土地の評価額が減額されて、相続税がかからなくなるケースについても同様です。申告を忘れてしまうと、特例が受けられず、相続税を支払うことになるおそれもあるため注意しましょう。 被相続人と同居することが特例を受けるための条件となっている親族については、相続税の申告期限が過ぎるまでは宅地等を保有して、住み続けなければなりません。 もしも、申告期限よりも前に宅地等を売却したり転居したりすると、特例は適用されなくなります。 なお、同居期間の制限はないため、被相続人が亡くなる数日前に同居を開始しても特例を受けることができます。 同居が条件とされていない被相続人の配偶者については、宅地等を売却しても特例は適用されます。

相続時精算課税制度で土地を贈与した場合は適用しない

相続時精算課税制度とは、子や孫への贈与について贈与税を課税せず、相続の発生時にまとめて相続税の課税対象とする制度です。 相続時精算課税制度を利用して贈与した土地には、小規模宅地等の特例を適用してもらうことはできません。そのため、特例の適用対象にしてもらうことができる土地を贈与してしまうと、結果的に税負担が重くなってしまうおそれがあります。 税負担を重くしないために、特例の適用対象にならない土地を贈与する方法等が有効です。制度の利用を考えている方は、前もって専門家に相談することをおすすめします。

被相続人が老人ホームに入所していた場合の適用要件がある

被相続人が老人ホームに入所していても、小規模宅地等の特例を適用してもらうことは可能です。ただし、適用してもらうために、以下の要件を満たす必要があります。

• 被相続人が亡くなる直前に、要介護認定や要支援認定などを受けていたこと
• 被相続人が特別養護老人ホームや有料老人ホーム、介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅などに入所していること
• 被相続人が上記の施設に入所後、その宅地等が事業用になっていたり、新たな者の居住用になっていたりしないこと

二世帯住宅では同居が認められない場合がある

二世帯住宅で暮らしている場合には、建物の区分所有登記をしていると小規模宅地等の特例は認められません。 以前は、建物の内部で行き来ができるか等、構造上の独立性について判断されました。しかし、現在では構造で同居を判断するのではなく、登記で判断されます。 区分所有登記とは、一棟の建物のうち壁などで区切られた一部を、1つの不動産として登記するものです。二世帯住宅では、1階と2階をそれぞれ区分所有登記して、異なる不動産とする方法等が用いられます。