家屋の相続手続きの流れ｜必要書類・費用・税金など詳しく解説

監修福岡法律事務所 所長 弁護士 谷川 聖治弁護士法人ALG&Associates

相続登記とは、家屋などの不動産の名義を、被相続人（亡くなった方）から相続人に移すための手続きです。この手続きは法務局で行います。 相続登記は2024年4月から義務化されており、自身が不動産を相続したことを知ってから3年以内に行う必要があります。また、義務化よりも前に相続された不動産についても、義務化から3年以内に相続登記を行わなければなりません。 本記事では、相続財産のうち、家屋を相続することになった場合に焦点を当て、手続きの流れや必要書類、費用等について解説していきます。

家屋などの不動産を相続するときの流れは、以下のようになります。

1. ①遺言書の有無を確認する
2. ②相続人の確認をする
3. ③家屋や他の相続財産の確認をする
4. ④遺産分割協議を行う
5. ⑤法務局へ相続登記を申請する

なお、相続方法によって、手続きや提出書類などは異なります。相続方法ごとの相続手続きの流れについて詳しく知りたい方は、以下の記事を併せてご覧ください。

①遺言書の有無を確認する

まず、被相続人が遺言書を作成していなかったかを確認します。遺言書によって家屋の相続人が指定されており、その遺言書に従って相続する場合、基本的には指定された者が家屋を相続するからです。 遺言書の存在を把握せずに遺産分割協議を行うと、遺言書が発見されてから、相続財産の分配をやり直す必要が生じます。遺言書があっても遺産分割協議を有効にするためには、相続人の全員や遺言執行者などの同意が必要となります。 なお、遺言書には自筆証書遺言や公正証書遺言といった種類があります。 これらの遺言書の種類について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

②相続人の確認をする

遺言書がない場合には、法定相続人が誰であるかを確認しましょう。 法定相続人とは、民法で相続する権利があると定められている者であり、次のように定められています。

●配偶者：常に相続人になる
●子：第1順位
●直系尊属（両親等）：第2順位
●兄弟姉妹：第3順位

より順位の高い法定相続人がいる場合、順位の低い者は相続人になりません。 法定相続人の範囲を確認するためには、被相続人が生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本を収集して確認します。 相続人調査の方法等について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

③家屋や他の相続財産の確認をする

相続人が明らかになったら、家屋を含めて、相続財産に含まれる財産の内容と評価額を調査します。相続財産を調査することによって、分配する財産の内容と金額を明らかにしてから遺産分割協議を行うことができます。 また、相続財産の評価額が基礎控除額を超えていたら、相続税を申告して納める義務が生じます。相続税は、被相続人が亡くなったことを知ってから10ヶ月以内に申告して納税しなければならないので、相続財産の調査は念入りに行いましょう。 相続財産調査について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

④遺産分割協議を行う

遺言書がない場合には、相続人の全員が参加する話し合いで、相続財産の分け方を決めます。このような話し合いを「遺産分割協議」といいます。 遺産分割協議では、法定相続分に従って分配することも、好きな割合で分配することも、相続人の全員が合意すれば可能です。 遺産分割の方法には、主に次の4種類があります。

• 【現物分割】預貯金や現金を物理的に分ける方法
• 【代償分割】相続人の誰かが家屋などを相続して、代わりの金銭等を他の相続人に支払う方法
• 【換価分割】家屋などの相続財産を売却して、その代金を相続人に分配する方法
• 【共有分割】家屋などの相続財産を共有名義にして分ける方法

協議で合意したら、その内容を記載した「遺産分割協議書」を作成して、全員が署名押印し、全員の印鑑証明書を添付します。 協議自体に期限はありませんが、なるべく相続税の申告と納税の期限である10ヶ月以内に終わらせるべきでしょう。 遺産分割協議について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

⑤法務局へ相続登記を申請する

家屋を相続したら、法務局へ相続登記を申請し、所有権を相続人に移転しなければなりません。相続登記のためには、被相続人の戸籍謄本や相続人の戸籍謄本など、必要書類を収集して登記申請書を作成し、登記申請します。 相続登記は義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知ってから3年以内に行わなければなりません。正当な理由なく相続登記を怠ると、10万円以下の過料を受けるおそれがあります。 しかし、相続登記は必要な書類が多く、専門的な知識がないと難しい手続きなので、専門家へ依頼することが望ましいでしょう。 相続登記の手続きを自分で行う方法について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

相続登記に必要な書類は、不動産を取得する者をどうやって決めたのかによって異なります。

さらに細かい状況に分けた場合の必要書類について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

相続登記の手続きにかかる費用

不動産の相続登記について、1000万円の家屋の相続登記を専門家に依頼した場合には、おおむね15万～25万円程度かかります。なお、数次相続など複雑な事案では、調査などのために追加の費用がかかることがあるでしょう。 この家屋について、専門家に依頼せず、自分で登記を行うと5万円程度で済みます。 ただし、登記は必要な書類などが多い手続きであるため、ミスが生じやすいので注意しましょう。数次相続などの事案では、自分で対応することは難しいため、専門家に相談する方がよいでしょう。 なお、相続登記のときには「登録免許税」という税金を支払います。これは、基本的に不動産の固定資産評価額の0.4％を支払います。 例えば、1000万円の家屋ならば4万円、3000万の家屋ならば12万円かかることになります。

家屋を相続すると、以下の税金がかかります。

【必ずかかる税金】
・登録免許税(相続登記にかかる)
・固定資産税

【場合によりかかる税金】
・相続税（控除される金額を超えた場合）
・所得税（不動産を賃貸した場合）
・譲渡所得税（不動産を売却した場合）

これらの税金のうち、かかることの多いものを次項より解説します。 なお、相続登記の際にかかる登録免許税について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

相続税

相続税とは、相続財産の評価額が基礎控除額を超える場合に、その財産を相続した者が納める税金です。 基礎控除額は、以下のような式で計算します。

この式により、法定相続人が1人であれば3600万円、2人であれば4200万円を超える相続財産があると、相続税がかかることになります。 なお、被相続人の配偶者には配偶者控除が適用されるため、法定相続分の範囲内または1億6000万円までは相続しても相続税がかかりません。他にも、未成年者控除や障害者控除などの控除が設けられており、税負担が軽減されています。

登録免許税

登録免許税とは、不動産などの登記を行うときに納める税金です。相続登記を行うときには、不動産の固定資産税評価額の0.4％に相当する金額を納めることになっています。 なお、法定相続人でない者が遺贈によって家屋などを取得すると、登録免許税は不動産の固定資産税評価額の2％となるため注意しましょう。

固定資産税

固定資産税とは、所有している家屋や土地などの不動産等に対してかけられる地方税です。固定資産税評価額を調整した金額である「課税標準額」に対して、標準的には1.4％に相当する金額を納めることになっています。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産などの資産を入手したときの金額と、売却したときの金額の差によって発生した利益に対して課税される税金です。 ただし、相続した家屋は入手した金額がわからないことが多いため、売却金額の5％を取得費として用いることが多いです。 なお、売却金額からは、家屋などを入手するときにかかった費用も差し引くことができます。 税率は、売却した年の1月1日の時点で、相続から5年が経過していたかによって変わります。5年が経たないうちに売却すると税負担が重くなりますが、相続税を支払っていると税負担が軽くなる等の措置も設けられています。 相続した家屋をすぐに売却しなければならない事情があるケース等では、専門家に相談することをおすすめします。

家屋を相続したくない場合には、主に以下のような方法が考えられます。

• 相続放棄
• 相続分の放棄・譲渡
• 売却・処分

これらの方法について、次項より解説します。

相続放棄

家屋を相続したくない場合には、相続放棄という方法をとることができます。 相続放棄とは、被相続人のすべての遺産を相続しない手続きです。相続放棄をすれば、要らない家屋についても相続することはありません。 しかし、相続放棄をしてしまうと、遺産に含まれている他の財産についても放棄してしまうため、「家屋は要らないが株や自動車は欲しい」といった場合には、よく考える必要があります。 また、相続放棄は、相続が開始されたことを知ってから3ヶ月以内に行わなければなりません。さらに、相続財産である家屋を売る等の行為をしてしまうと、相続放棄はできなくなってしまうので注意しましょう。 相続放棄についての詳しい内容は、以下の記事をご覧ください。

相続分の放棄・譲渡

相続分の放棄とは、相続人が受け取る予定であった相続財産を放棄することです。また、相続分の譲渡とは、相続人が受け取る予定であった相続財産を他者に譲渡する契約をすることです。 相続分の放棄をすれば、他の相続人の取り分に比例して分配されます。相続分の譲渡は、他の相続人だけでなく、第三者に対しても可能です。 相続人は、相続分の放棄や譲渡が可能であり、不要な家屋を含めて相続財産を他者のものにすることができます。ただし、マイナスの財産について、対外的には効力を発揮しません。そのため、自身の法定相続分にあたるマイナスの財産について、被相続人の債権者から請求されるおそれがあることに注意しましょう。

売却・処分

家屋を相続して、それを売却する等の方法で処分することができます。家屋を処分すれば、維持費がかからなくなります。売却すれば現金を得られる等のメリットもあります。 ただし、処分するとしても、家屋の相続登記は必要となります。相続登記の後でなければ、売却することは難しくなるため、早めに手続きを終わらせましょう。 被相続人以外の者が住んでいなかった家屋を相続して売却する場合には、「相続空き家の特例」が使えるケースもあります。 相続空き家の特例とは、空き家を相続したときに、一定の期間内に要件を満たして売却すれば、特別控除が使える制度です。 空き家の買い手が見つからない場合には、寄付なども検討しましょう。家屋を手放すことができれば、維持費や固定資産税がかからなくなり、メンテナンスの手間も省くことができます。

家屋を兄弟で相続する場合は、どういう分割方法をするべきですか？

親などが所有していた家屋を兄弟で相続する場合には、家屋を相続する者を兄弟のいずれか1人に定めることが望ましいでしょう。そのうえで、家屋を相続する者から他の兄弟にお金を払うか、家屋が不要であれば売却して代金を等分するなどの解決を図りましょう。 家屋を兄弟の共有とする方法はおすすめできません。なぜなら、家屋を共有してしまうと、兄弟の1人が売却したくなったとき等に、意見が対立してトラブルになるリスクがあるからです。 遺産分割の方法は主に4つあります。それぞれのメリットやデメリット等について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

家屋の評価額はどうやって決めるのですか？

家屋の評価額は、一律では決められないので、状況によって使い分ける必要があります。もっとも簡単な決め方として、「固定資産評価額」によって決める方法が挙げられます。固定資産税評価額とは、固定資産税を支払うときに用いられる評価額です。この評価額は、固定資産税の「納税通知書」によって確認できるので、簡単に把握することができます。ただし、固定資産税評価額は、公示価格の70%程度が目安とされており、売却価格と大きく乖離するおそれがあります。他の決め方として、取引業者や不動産鑑定士に評価額を計算してもらう方法が挙げられます。この場合には、鑑定費用を誰が負担するのかについて争いが生じるおそれがあります。

家屋を相続後、空き家として放置するとどんな問題がありますか？

相続した家屋を空き家にしてしまった場合、老朽化して、自治体により「特定空き家」に指定されるリスクがあります。特定空き家に指定されると、家屋が建っている土地の固定資産税が6倍になるおそれがあります。 また、自治体からの勧告や命令を無視すると、「行政代執行」により強制的に空き家の撤去や解体が行われ、撤去や解体にかかった費用を請求されます。 他にも、空き家によって景観や治安を悪化させてしまい、周辺住民とのトラブルが生じるおそれがあります。 家屋を相続したら適切に管理するか、売却や解体などを検討するべきでしょう。

相続財産のうち、家屋を相続することになった場合、相続登記が必要になります。 相続登記をするときには、多くの書類を提出しなければなりません。ご自身で相続登記の手続きを行うと、提出書類の収集・作成作業に時間や労力を要することになるでしょう。 状況によっては必要書類が増えてしまうため、負担はとても重くなります。しかし、相続登記は義務化されたため、いつまでも放置しておくことはできません。 私たちは、相続問題について豊富な経験を有する弁護士が多く在籍しています。家屋の相続手続きに悩まれた場合には、まずは私たちにご相談ください。